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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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『「光速」収益不動産投資成功法』と地方物件

先日なじみの業者さん何件かと情報交換をしました。

※以下あくまで私のチャンネルでのお話ですので
 誹謗中傷お断りです(笑)。


リーマンショック以降フルローンやオーバーローン物件が
減ったことは周知の事実です。



その後、時限立法である、「中小企業金融円滑法」による
金融機関の債務返済先延ばしの影響もあり、
バンザイ物件の減少(先送り)。

※正式には「中小企業者等に対する金融の円滑化を
図るための臨時措置に関する法律」
と長い名称です。

対象は中小企業のみならず個人の住宅ローンも入り、
H21末に施行された時限立法で、今のところH23.3までで
終了予定。

簡単に言うと、金融機関が返済条件の見直しを
柔軟に行うようお達しを出したわけです。



個人投資家を 中心とした投資マインドの低下。



ファンド物など外資の利益確定で動いているものもありますが、
価格が4億程度以上と庶民にはあまり縁のない世界。



特に都心部では、サラリーマン大家と専業大家がバッティングする
1億代の1棟物で収益性の高いものはほとんど出てきません。



地方へ行けばまだありますが、都心部の美味しい物件は
銀行とコネクションがある業者の手に渡り、転売され、
そこで終わってしまいます。



でも銀行とあまりコネクションがない業者はどうするかというと、
今まで見向きもしなかった、表面利回り8%程度の物件でも、
中身の良いものは仕入れて転売の対象にしています。



都心近くの物件の場合、地方のように利回り12~15%なんて
出てきませんので、指し値を頑張って10%に乗せられれば
という発想の部分にまで業者が入ってきています。



融資の話でいえば、一般的に銀行は地震以降厳しくなった
と言われますが、これは審査の目が慎重になったと言うだけで、
銀行の金余り状況がエスカレートする中、貸したくてうずうず
しているのが本音です。



つまり、銀行が貸したいような物件であれば融資はちゃんと通る
と言うことです。



融資は水ものと良く言われますが、そもそもの物件がなければ
話は進みません。



属性の問題や銀行の方針もありますが、首都圏に固執するのは
あまり得策ではないと感じる今日この頃です。



地方物件を検討する場合、ネックになるのは金融機関がその地域に
対応してくれるかどうかです。



全国対応のスルガ銀行を利用する場合、エリアでは
あまり引っかかりませんが金利が高く最後にしたいです。



本命になる地方銀行はというと、購入者の住民票所在地次第で
答えが変わってきます。



『「光速」収益不動産投資成功法』のP.135にはこう言った部分が
詳細に書かれています。
今田2


一般書籍にはまず出ていない部分です。
地方物件を検討される方にも対応しています。




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2011年05月20日(金) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

『「光速」収益不動産投資成功法』に出ている銀行融資とは

『「光速」収益不動産投資成功法』の中で、結構過激に、



「融資しない銀行は相手にするな」

       とか

「メインバンクなんか必要ない」


なんて出てきます。まるでより取り見取りのように思えますが
これには訳があります。


以前の記事で銀行の融資には;

「アパートローン」と「プロパーローン」があることを書きました。
→ 分からない方はこちら




レビューの記事にも書いていますがこの商材のコンセプトは;


短期間で収益物件を複数購入し、ハッピーリタイアを目指す
サラリーマン向けとなっています。


実際、物件の選定や業者とのやり取り、収支計算の方法など
不動産投資全てに触れていますので、サラリーマン以外の人が
読んでも意味がないかというと、そう言うことはありません。


ただ融資に関して言えば、自営業ではなく、ある程度の
属性を持っている人を対象にしているため、冒頭の文言が出てきます。


個人向けのアパートローンはその方の属性(勤め先・年数・
収入・家族状況・金融資産などなど)でかなり公式的に判断されるため、
その銀行の公式に合う合わないで答えが出ます。


つまり、その公式に合う銀行を探せばよいわけで、普段からお付き合いが
ある銀行に固執する必要が無いことになります。


他方、プロパーローンを利用する法人の場合はそうはいきません。


公式が無いわけですから、その銀行との取引実績を見られるため、
そうそう銀行を選んではいられなくなります。


収入規模や実績が積み上がった法人の場合はまた違ってきますが、
個人商店のような法人と属性の良いサラリーマンでは入口が違います。


どんなに気に行った物件が見つかっても融資が付かなければ買えません。
ご自分の状況をしっかり把握し、取引業者任せにしない姿勢が大事です。


世の中全てが悪徳業者ではありませんが、業者の立場からすれば、
仲介を成約させてナンボの世界です。


金利の高いノンバンクを紹介する所もあります。


購入することが目的ではなく、購入して安定的ない収入を得ることが
目的です。




購入後から最終的な売却までも含め系統立てて学べます。

>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法 




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2011年05月18日(水) | コメント:2 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

基本は法令順守 (コンプライアンスのお話)

・無料レポートの紹介です

『【投資家きゃん太郎】不動産投資に活用できる!
「私が賃貸物件のレイアウト図面を5分で3D作成した方法」』


⇒ http://mailzou.com/get.php?R=34798&M=18193

こういうのが得意な人は簡単に部屋のイメージが
作れてしまいます。

これからは管理業者任せにせず、大家さんがマイソクを
自分で作る時代になるかもしれません。


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今日の本題は【法令順守】です。


『光速』収益不動産投資成功法を勉強すると3秒で物件の見極め
が出来るようになる。

と言うのが、作者である今田信宏さんの謳い文句です。

正直3秒にこだわる必要はないと思いますが(笑)・・・



物件概要書のポイントが簡単に見抜けるようになるのは
とても重要な事です。


ネット上でも同じですが、色々なサイトで形こそ違え、
物件の概要をまず見ることになります。


物件を購入する際に出口(売却)が重要なのはお分かりだと
思います。


購入した物件は、更地にして売却する場合を別にして
建物付きで売却するわけで、法令を順守した物件であることが
前提になります。


法令違反の物件が絶対に売却できないか、と言えば必ずしも
そうではありません。


但し、融資が付きづらいのは事実ですので、そのために
買い手がつかなかったり、値段をたたかれるのは
覚悟しておいた方が良いです。


いわゆるコンプライアンスですね。業者さんや銀行は
略してコンプラと言いますが、これが守られているかどうか。


主な規定だけでも、建ぺい率、容積率、構造制限、高さ制限、
道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限・・・等々。



この中で金融機関が必ず見ているのは、建ぺい率と容積率
のオーバー
です


ノンバンク系などコンプラに緩い金融機関は確かに
ありますが、その分金利が高く、購入時のキャッシュフロー
に大きく影響が出ます。


そういう意味でコンプラ違反の物件はあまりお勧めできません。




こういったポイントを瞬時に見極められるようになる。

>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法 







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2011年05月04日(水) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

『光速』収益不動産投資成功法は本当に光速だった

一つ前のレビューで、『光速』収益不動産投資成功法に関する
読者からの質問に対し、以下のように回答しました。


***********************************************************

いいことばかり書きましたが、では不足しているところは無いのか!?

若干書き足らないと感じたのは、物件情報の入手方法です。

あくまでの多数の情報を取捨選択する、と言うところからが

本題になっており、良い情報をどうやって手にいれるか、

この部分が若干薄いような気がします。



次回、この部分について補足します。

***********************************************************

この内容はメルマガにも書いて前日に配信しました。


ところがその翌日(つまり昨日)、今田さんから購入者フォロー
と言う形でメールが来て、なんとその題が :


「インターネットで物件を見つける方法」


まるでメルマガを読んで配信したような内容でした(笑)。



メールを読んで一つ分かったことがあります。

なぜ『光速』収益不動産投資成功法ではこの部分が薄いのか?

それは今田さんご自身が不動産を購入された際の情報を
業者さんに頼っていたため、他の方法をあまり使っていなかった
からだと。



今田さんのスタイルは決して間違っていません。

いわゆる川上の物件(一般サイトに掲載される前の収益物件)
はそれを得意とする業者さんしか入手できません。


ですから、そういう業者さんとお付き合いが出来ればそれが
一番の早道です。


でもこれから始めるからやそういうパイプを持っていない方は
どうするのか?


この部分についてはレビューとは別に書いてみたいと思います。


いやーそれにしても今田さん恐るべし!


『光速』は本当に光速でした。



>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法



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2011年05月01日(日) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

「光速」収益不動産投資成功法のメリット

読者の方から 「『光速』収益不動産投資成功法 はどんなメリット
があるのでしょうか?」と言うご質問を頂きました。


かなり漠然としていますが、メリットというか
役に立つ部分を書き出してみました。


・レビューで何度も書きましたが物件概要書の見方
 いやでも身に付きます
 
 ※実例を使った練習問題がふんだんに取り入れられており、
   見るべきポイントが確実に身に付きます


・不動産を探しだしてから購入に至るまでの流れを
 一般書籍と違い、臨場感を持って感じられます


・キャッシュフローの概念が明確に分かるようになります


・実例を使った例題が多く、業者との交渉に自信がつきます


・不動産を連続して購入するためにしてはいけないことが分かる
 つまり連続して購入する手法が分かります
 
 ※物件の目利きが出来るようになることとセットになりますが、
   1棟目を購入する時の注意すべきポイントが分かります


・RC(鉄筋コンクリート)を勧めているが、その根拠が
 明確にわかります


・ビジネスなので出口(売却)も意識した物件選びの意味がわかります



まだまだありますが、まずはこんなところです。



最初は、一般書籍との構成の違いにややとまどいますが、
難しい言い回しはあまりなく、ストレートに理解しやすい
中身です。


いいことばかり書きましたが、では不足しているところは無いのか!?


若干書き足らないと感じたのは、物件情報の入手方法です。


あくまでの多数の情報を取捨選択する、と言うところからが
本題になっており、良い情報をどうやって手にいれるか、
この部分が若干薄いような気がします。

この部分について機会を作って補足します。 

 

また、テキストで出てくる収益計算表が付属でDL出来るように
なっていれば、なお良かったと思います。

※私が作成して配布すると著作権の問題になりそうなので・・・


>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法










話は全く変わりますが、このレビューサイトを検索エンジンから
訪問される方の検索キーワード第1位は・・・・






ジャジャーン





なんと





関口さんのマスタープランなんです。

なんでかな不思議に思い、グーグルやヤフーで検索してみました。

理由は簡単で、レビューを書いている記事は沢山ありますが、
この商材、実は大変レビューしづらいことが分かりました。


理由はまた後日。



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2011年04月30日(土) | コメント:4 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

「光速」収益不動産投資成功法

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