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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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不動産賃貸 3点ユニットの光と影

いよいよ梅雨入りです。

梅雨と言えば大雨、例年より2週間近い梅雨入りですが
その分早く明けるんでしょうかね?



地震の影響もあり、3月の入居の旬と言われる時期が中途半端に
おわり、いつの間にか停滞期です。



鉄板大家が現在保有している物件は、先日最後の空室が埋まり、
久しぶりに満室経営になりましたが、決して道のりは平たんでは
ありませんでした。



首都圏ですので、北海道のようにとんでもない広告費用(4ヶ月とか)を
掛けることはありませんが、物件の付加価値向上に加え、
敷金・礼金・賃料の見直しなど対策はたくさんとりました。

※ とここで涙ぐましい努力を自慢げに書こうと思っていたんですが
   その後諸事情でキャンセルされてしまいました(涙)。



空室が増えてくると、入居者さんは賃料の割に部屋を選べるため、
築古物件ではありがちな3点ユニット(バス・トイレ・水場セット)
をとことん避けるようになります。



ひと昔前であえば、バス・トイレ別と3点ユニット部屋では
数万円の価格差があったため、それぞれの価格帯に合わせた
属性の方に入ってもらえました。

※ (例) 1Rで3点部屋なら5万円 バス・トイレ別なら7万円


賃料下落で、1R 5万円程度でも十分BT別が探せるようになると、
ネット検索の入口で 【3点ユニット=ボツ】 となり、
約50%が選択肢から外されるとが悲しい現状です。



世の中には「ぶんり君」とかその他名前は違いますが、
無理やりせまい風呂場に仕切りを作り、バストイレ別を謳う
システムが販売されていますが、なんやかんやで最低限1部屋
20万~30万、平均すれば50万以上改修費用が発生
するため、全室やると数100万飛んで行きます。
 
bunri.jpg 

※ 写真はきれいに写り過ぎています(笑)


これを選択する大家さんも実際いますので、間違いではありませんが、
掛かった費用を家賃から回収するのは容易なことではありません。



狭い部屋を有効活用するために鳴り物入りではやった3点ユニット。
今は大家さんの重しになっています。



解決策はそれぞれでしょうが、私的には3点そのものには目をつぶって、
その他の部分の付加価値を上げつつ、家賃とのバランスを取った方が
得策と考えますがみなさんどう思いますか?



不動産は「いかに安く買うか」がポイントと再三書いていますが、
これは購入後、向う10年、20年と家賃が下落しても耐えられる
財務体質を維持するためです。



購入当初に自分が狙ったキャッシュフローが出る程度では
全然ダメなんです。



不意の修繕費や家賃の下落(10年で10%以上は普通に下がります)、
金利の上昇、空室率の変動。



ここら辺を計算に入れた利回りの物件を買わないと成り立ちません。



そう言う意味で購入時は業者さんの甘い口車!?に乗らないで
自分でしっかり目利きが出来なければなりません。



買うまでの苦労と買ってからの苦労。
大家業は不労所得ではありません(時間はあるけど・・・)

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2011年05月29日(日) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

地震保険は入るべきか

今回の東日本大震災で今更ながらに地震保険
クロースアップされています。


色々な保険会社のページを見ても難しい話ばかり。
でも保険なのである程度は仕方がないです。


そこでおさらいも含めまとめてみました。
これから不動産投資を始める方だけでなく、
現役大家さんで未加入の方もいま一度考えてみてくださいね。



・補償額のの限度

火災保険の補償上限額の30%~50%の範囲かつ補償額の上限は
5,000万円まで
※最近は保険会社によっては追加特約で上限額が変更でき
  火災保険の補償額まで増やせる所もあります。


・何を補償してくれるのか

地震を原因とした建物や家財が火災、損壊、埋没または流出した場合

 
・対象となる建物

店舗併用住宅を含む居住用建物
※工場・事務所など住居として使用されない建物は不可


・何を補償してくれないのか

自動車
貴金属、書画、骨董等(1個または1組が30万円以上のもの)
有価証券(株券、小切手、商品券など)


・保険料はどれぐらいかかる?

保険料は躯体構造と地域によりわかれています
※躯体・・・RC・鉄骨 か 木造 の2区分
※地域・・・危険度に合わせて各都道府県を4区分に分割

つまり、2x4の8通りに保険料が分かれています。

表にするとこんな感じです。
hokenryu.jpg  

basyo_2.jpg  

表にありますが、保険料が一番高い4等地に指定されているのは
東京・神奈川・静岡。

逆に一番安全な1等地の中に福島が入っていたりします。 


大体の目安として4等地は1等地の約3倍程度、
木造はRC・鉄骨のこれまた約3倍程度の保険料が掛かってきます。



・支払われる基準

全損・半損・一部損に分かれます。
この判定が実は非常に微妙で、いくらこちらから全損だ半損だと
主張しても、保険会社は当然自社基準で都合よく判断するため
もめごとの原因になります。

naiyou.jpg



特に一部損の場合、地震保険金額のたった5%しか支払われない
のでまさに「これっぽっち」と感じる方が多いと思いますが、 
評価1億の物件であれば500万円です。


ちょっとした外壁補修は出来てしまいます。


やはり3等地や4等地の物件をお持ちの場合、どうしても
保険料は高くなります。


ですが今回のような大震災の場合、かなりの部分が半損以上ですので
やはりオーナーになる以上、加入すべきだと思います。


現オーナー及び予備軍の方が一番気になるのは、補償がとこまで
されるのかという部分もさることながら、地震保険は割高だという
先入観ではないでしょうか?


確かに火災保険の場合、建物の価値を時価と新価に分けて選択できます。
保険金額も大差ないため新価(新築価格)で入る方が多いです。


つまり、何かあった場合、火災保険の新価を選んでいれば建物は
全て新品に出来るわけです。


地震保険の場合、そもそも特約でも入っていない限り全損でも
50%までしか補償されずかつ上限も低めです。


それでも今回のような震災が発生した場合、その後のオーナーの
生活に大きく関わってきます。


保険会社のセールストークが煩わしいとお考えなら、上の表で
ざっくり保険額の概算を出して検討してみるがいいと思います。

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2011年05月27日(金) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

不動産探し 時間短縮のしかた

不動産購入に興味を持ち、いろいろ調べ始めると、あっという間に
時間がたってしまいます。



特に時間のないお勤めの方は、残業やお付き合いもあり、定期的に
時間を取るのは大変です。



回り道をしないためにはとにかく自分がどんな物件を
どの地域で
買おうと思うのか先に決めることです。



特に利回り重視だけで探してしまうと、対象が広すぎ、
いつまでたっても堂々巡りになってしまいます。



この部分が決まれば、次はどの程度の収入(キャッシュフロー)を
求めるのかで物件規模が決められます。



こうやって条件をまず絞ってみて、該当物件があまりに
なさそうであれば
条件を広げて行けばいいでしょう。

※それでも見つからない場合は対象自体の見直しも
  必要になります。




逆のやり方、すなわち、最初は広く浅く条件を設定し、

そこから絞っていく方法もありますが、多数物件を検討できる半面、
時間は余計に掛かります。



ある程度の条件(地域・躯体構造・価格・築年数)が決まれば、
最近は便利ですので、各検索サイトで条件を記憶させ、
条件に合ったものを
メール配信設定しておけば、
出先でも簡単にチェックでき
時間の節約になります。



時間はいくらあってもたりません。




不動産探しに時間を割くのは必要ですが、それで全てが終わらないよう、
効率的な時間の使い方をまず考えてから行動するのが良いでしょう。


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2011年05月25日(水) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

不動産購入・アフィリエイト モチベーションの維持

今日は不動産購入やアフィリエイトにおけるモチベーションの
維持について自分の経験を書いてみます。


川島さんや峯島さん(水戸大家さん)ではありませんが、ビジネスで
成功する方は本当に読書家のひとが多いです。



趣味のアメブロ
で自分の為になりそうな方のブログにお邪魔して
日記を読んでいると、若くして成功している方の読書量は半端では
ありません。



その中で必ず出てくる1冊が、スティーブン・R・コヴィー博士の
『7つの習慣』です。



成功哲学の伝道者であるジェームス・スキナーに多大なる影響を
与え、多くの成功者がまっ先に推奨する本です。



実は鉄板大家は読書が苦手です(笑)。



寝る前に読むとすぐに効果が表れて寝てしまいます。
電車の中で読むとよく寝過ごします。



こんな調子の私が意を決して読んでみましたが、正直玉砕しました。
もちろん読み終えました。おおよそ何を言っているのかは分かります。



単に事業で成功するだけでなく、人生で成功するためには偏った視点で
物事をとらえるのではなく、原則中心に物事を見るべきと言うのが
貫かれています。



これ程、目次からあとがきまで気を抜くところがない本は
初めてです。



さらっと読み流して良い部分がどこにもなく、本と格闘しないと
身に付かない、そん感じです。



本の中身はまたご紹介することがあるかもしれませんが、私がこの本を
読みだしたとブログで書いたところ、「実は私も買ったはいいが
読破出来ませんでした」というメールを何件か頂きました。



これじゃーモチベーションアップにならないじゃん・・・



と言うことで次に購入したのが、またまたジェームズ・スキナーの
[お金の科学]という最近の書籍。



これはジェームズが実施しているものすごく高い(笑)のセミナーの
エッセンス部分で、川島さんも読んで100万円の価値があると言うことで
迷わず買ってみました。



ジェームズの悪口ではありませんが、過去の名言の引用が多いのは
相変わらずです。



それ以前に私の読む環境が悪かったせいか、読みやすいので
さらさら読み過ぎたのか、鉄板大家はまだ100万円の価値を
見いだせていません。



ということで2度目の挑戦中です。



本を読む以外によく言われるのがセミナーや飲み会への参加です。



セミナーは不動産、アフィリエイトにかかわらず、リアルに
体感でき、人脈が出来るきっかけになります。



近いところでは、6/18(土)に開催される「HOME'S不動産フェア」
があります。
HOMES


震災で一度延期になりましたが、今回は渋谷と言う好立地。
まだ参加したことない方は是非一度行かれることをお勧めします。



日ごろ書籍やネット上でしかお目にかかれない有名不動産投資家の
セミナーが無料で聞けますし、懇親会なんかも個別でありますので、
上手くいけばお友達にもなれちゃいます。



また、色々な施工業者のブースが多数出展されますので、
リフォーム関係の予備知識も手に入ります。

※多数の講演が用意されていますが、人気講師は
  毎回立ち見になりますので、スケジュールをチェックしてから
  お出かけください。



サイトで質問をきっかけにメールでやり取りが始まり、スカイプで
リアルな声を聞くだけでも結構得られるものは多いですが、最終的には
リアルな体感に勝るものはありません。



鉄板大家ももちろん参加予定です。



時間がある方はぜひどうぞ。

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2011年05月23日(月) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

大家と入居者が出来る節電 LED蛍光灯はお得か

『「光速」収益不動産投資成功法』で学び不動産が
無事買えたとします。


でも不動産投資はそこからが本番です。


転がし目的であれば、如何に安く手に入れて、適度に修繕、
あとは転売となりますが、今田さんの商材にそんなも考えは
ありません。


しっかり維持管理して、でも損をしないタイミングで売却する
そういう流れになっています。


今日は、今田さんの話から離れて、不動産賃貸業(大家業)の
目線で、昨今話題の節電で何が出来るか考えます。


政府目標では、この夏はピーク時の消費電力15%削減です。


まず、家主である大家さんが出来そうなことを考えてみると:


・建物共用部分のLED化

・一部共用部分のセンサーライト化

・室内のLED化

・省エネエアコンの設置

・オール電化の見直し(IHをガスコンロか化するとか)



特に最後のオール電化に関しては、安全だとか、請求が一本化
出来る、というメリットがありますが、反面、割高ではないか、
メンテナンスに手が掛かるという部分もあり、一概にはいえません。


いずれにしても初期投資が掛かることは事実です。
 

他方、入居者の方が出来そうなこととしては:


・エアコン → 扇風機       約50%の節電

       → 設定温度28℃   約10%の節電

       → 窓にすだれ      約5%の節電

それ以外はあまり大したことが無いので省略(笑)。


ちなみに省略したのは、冷蔵庫の設定を強から中へとか、
各種コンセントを抜くとかが考えられますが、いずれも
1~2%程度(そのままとの対比)なのでスズメの涙・・・


売り場では、遮熱カーテンや窓に張るフィルムが売れています。

フィルムに関しては、遮熱効果以外にプライバシー保護にもなり、
坂の途中の建物でベランダから中が丸見えのお部屋には必要です。


でも現実的に効果が高いのは実はエアコンの洗浄です。
特に独身の退去者が出ると毎回思うのですが、なんでこんな
目詰まりした状態でエアコン使ってるの?

冷風なんかどこからもでてないじゃないか!?

というケースがしょっちゅうあります。
でもクリーニングすると大半が復活します。


エアコンのクリーニングは下手すると2万円ぐらいします。
作業も2時間程度掛かりますのでシングルの方は費用と時間を嫌い、
賃貸でクリーニング業者を入居者自身で手配することはまずありません。

ファミリー物件の場合は可能性ありますが、
独身の方は皆無でしょう。


だからと言って、放置したら結局夏に死ぬ思いをするのは
自分なんですが。


ホームセンターでスプレー洗浄剤買ってくれば安上がりですし、
せめてフィルターの洗浄ぐらいと思うのですが、
それすらしない入居者の方が多いです。


もはや節電は一人の問題ではありません。
世の中全員が自主的にやらないと出来ません。


と言うころで私はまず試しにLEDの寿命を見極めることにします。

参考までにただの蛍光灯とLED蛍光灯の生涯経費比較です。


◇ 40w 50000時間 コスト 比較表    
         
                          LED蛍光灯17w            一般蛍光灯40w 
 
 価額                      13200円                       1350円 
 
 寿命                      50000時間                 12000時間 
 
 5万時間使用時の球代 13200円/1本             5400円/4本分 
 
 5万時間使用時の電気代 20.400円                48.000円 
 
 5万時間トータルコスト   33.600円                 53.400円
 
 電球代+電気代 
 5万時間使用で一般蛍光灯より1本につきお得→ 19.800円 
 
 LED蛍光灯使用で 19.800円÷69ヵ月=286円月コスト削減


毎月積み上げると大きいですね。



不動産は購入しただけでは終わりません。

日々維持管理に対する意識をしっかり持ち続けているか否か、
管理会社とコンタクトが取れてるか否か。


色々な面で試されます。


大家業は不良所得ではありません。




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2011年05月15日(日) | コメント:10 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

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