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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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不動産投資と再建築不可

不動産投資を考える上で融資は避けて通れません。



多額の自己資金をすでにもっている方や、地主さんで
土地を確保済みのなどの場合は別ですが、そうでなければ
購入する物件を担保に入れることになります。



金融機関も馬鹿ではありませんので、色々な観点から融資を
するかどうか決める訳ですが、何回かに分けて銀行が嫌がる物件について
書いてみます。

※ 以前書いたコンプライアンス違反もこれに当たります。



銀行が融資をつけないものとして、「再建築不可」と言う物があります。
読んで字のごとく建て直せないと言う物です。



再建築不可物件の定義ですが、簡単にいえば「道路付けの悪い」物件
を指します。



ここでいう道路とは、建築基準法上で建物を建てられる道と言う意味になり、
道幅4m(場所によっては6m)以上必要です。




この4m以上の道路に土地が2m以上接していないと建物は建てられません。
※ これを接道義務と言います。



道路自体もさらに建築基準法上こまごまとした定義があり、実は6種類に
分けられますがここでは省略します。



結論を書けば、この6種類の道路に接していないか、接していても
接道幅が2m未満の場合、無道路地扱いとなり、建物は建てられません。



ところが、そんな土地にもたくさん建物がたっているのが実態です。



そういう物件が売りに出た場合、価格が安く、利回りも高いですが、
いわゆる「再建築不可」として売りに出されます。



金融機関は原則このような物件を担保に取りません。
つまり購入したくてもお金が借りれません。



決して勧める訳ではありませんが、抜け道がない訳ではありません。



融資を使わずに購入できるのであれば、かなり買いたたくことは
可能でしょうからお買い得とも取れます。



再建築不可と言っても、柱1本でも残っていればリフォーム扱い
で立て直すことは可能です。



更地にして立て直すのが不可であっても、都道府県または市町村が
交通上、安全上、防災上、衛生上支障がいないと認め、
建築審査会の同意を得た場合に限り例外的に接道義務を果たしていなくても
再建築可能な場合があります。



つまりやるやらないは別にして、あなたが購入した場合、出口(売却)で
つまずく可能性は高い
ですが、ひたすら持ち続ける覚悟ならば、
高い利益率を確保できる前提で一つの選択肢となりえます。



良く考えればお分かりだと思いますが、あなたから購入しようとする人も
同様に融資付けで苦労しますので買い手がつきにくくなります。



安く買っても安く売るしかない訳で、結局同じことの繰り返しです。



なので買ったら持ち続けるぐらいの覚悟が必要です。



良く物件に惚れるなと言いますが、投資した不動産を単に
 

「収益を長期間産み続けるマシーン」

と解釈するならこういう考え方もありです。









私ですか?










買いません(笑)。

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2011年05月31日(火) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

コメント

 by 元ナースtomo♪

鉄板大家さん、こんにちは^^
tomoです。

私もマイホーム探しを
ずいぶん長いことやってたので
再建築不可の物件たくさん見ました。


駅近なのに
ビックリするほど安くで手に入るんですよね。


でも、車が入らないところがほとんどなので
選択しませんでしたが
今後のライフスタイルによっては
こういう物件を選ぶのもアリなんですね。


また、遊びにきます^^

2011/05/31(火) 12:07:16

こんにちは^^ by 元気をお届け@ハヤテ

鉄板大家さん、こんにちは^^

お世話になっております、ハヤテです

いつも、コメント、応援、ありがとうございます


>銀行が融資をつけないものとして、「再建築不可」と言う物があります。
読んで字のごとく建て直せないと言う物です


 再建築不可物件って初めて聞きました

なるほど、道路の接地だけで決まってしまうんですねぇ~

そういわれて見ると、そういう物件も良く有りますよね


 売買が難しい分、安く購入できそうなので

マイホームなどとして割り切るなら、いいかもしれませんね^^


また、勉強に伺わせていただきますね

今日も感謝を込めて、応援ぽちっ(*≧∇≦)ノ凸

2011/05/31(火) 16:25:19

 by ヤナジー@アフィリエイト診療所

鉄板大家さん、こんばんは。いつもお世話になります。

再建築不可の言葉自体、私は初耳ですが・・・
そもそもなぜその土地に建物があるんでしょうね?
にわとりと卵の関係なんでしょうか(←素人考え)

確かに半永久的に保持するつもりがないと
難しい物件であることはうなずけますね。
鉄板大家さんが買わないのもよく分かります(笑)

それでは感謝の応援です♪

2011/05/31(火) 18:09:24

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

tomoさん

こんばんは。

コメントありがとうございます。

意外にあるんですよね。旗竿地とか・・・

自宅用で絶対に住み続けるならそれもありかもしれませんが、

投資用と考えたら厳しいですね。


でもお手ごろという意味ではその通りなんです。

また来てくださいね。

2011/05/31(火) 18:50:47

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

ヤナジーさん

こんばんは。

そんな質問待ってました(笑)。

2通りケースとしては存在し、

昔は建築確認済み証と言うお役所のお墨付きが無くても
大丈夫だったので、違法と知りながら、あえて届け出無しで
業者が建ててしまったケース。

今はもうその手が通用しません。

もう一つは、既存不適格と言いまして、建てた当時は合法
だったんですが、その後法改正にダメになった場合。
これって不可抗力なんですがね。

代々自宅として永遠に住むなら関係ないんですが・・・

2011/05/31(火) 18:56:40

Re: こんにちは^^ by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

ハヤテさん

こんばんは。いつも応援ありがとうございます。

さすがに再建築不可と分かって売買はしませんので

説明があります。

考え方は人それぞれですが、安く買えるのは事実ですので

魅力はあります。

2011/05/31(火) 18:59:17

 by 親切第一★誠司

こんばんは、鉄板大家さん。
誠司です。
いつもお世話になってます。

マイホームを買うのならいい話なんですかね~

最近、賃貸で生活するより、
いっそのこと一軒家を買ってしまえばいいのかなって
思ったりします(笑)


参考になりました。
またお邪魔しますね★

では、応援☆

2011/05/31(火) 20:58:23

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

誠司さん

こんばんは。

いつもコメントありがとうございます。

景気のいい話ですね(笑)。

確かに自宅用で売らないならと言えますが、

人生長いですし、死んでから相続で売却なんてなったら

二束三文・・・

ってこともあります。

安さにつられない方がいいと思います。

2011/05/31(火) 21:06:31
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