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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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不動産賃貸 3点ユニットの光と影

いよいよ梅雨入りです。

梅雨と言えば大雨、例年より2週間近い梅雨入りですが
その分早く明けるんでしょうかね?



地震の影響もあり、3月の入居の旬と言われる時期が中途半端に
おわり、いつの間にか停滞期です。



鉄板大家が現在保有している物件は、先日最後の空室が埋まり、
久しぶりに満室経営になりましたが、決して道のりは平たんでは
ありませんでした。



首都圏ですので、北海道のようにとんでもない広告費用(4ヶ月とか)を
掛けることはありませんが、物件の付加価値向上に加え、
敷金・礼金・賃料の見直しなど対策はたくさんとりました。

※ とここで涙ぐましい努力を自慢げに書こうと思っていたんですが
   その後諸事情でキャンセルされてしまいました(涙)。



空室が増えてくると、入居者さんは賃料の割に部屋を選べるため、
築古物件ではありがちな3点ユニット(バス・トイレ・水場セット)
をとことん避けるようになります。



ひと昔前であえば、バス・トイレ別と3点ユニット部屋では
数万円の価格差があったため、それぞれの価格帯に合わせた
属性の方に入ってもらえました。

※ (例) 1Rで3点部屋なら5万円 バス・トイレ別なら7万円


賃料下落で、1R 5万円程度でも十分BT別が探せるようになると、
ネット検索の入口で 【3点ユニット=ボツ】 となり、
約50%が選択肢から外されるとが悲しい現状です。



世の中には「ぶんり君」とかその他名前は違いますが、
無理やりせまい風呂場に仕切りを作り、バストイレ別を謳う
システムが販売されていますが、なんやかんやで最低限1部屋
20万~30万、平均すれば50万以上改修費用が発生
するため、全室やると数100万飛んで行きます。
 
bunri.jpg 

※ 写真はきれいに写り過ぎています(笑)


これを選択する大家さんも実際いますので、間違いではありませんが、
掛かった費用を家賃から回収するのは容易なことではありません。



狭い部屋を有効活用するために鳴り物入りではやった3点ユニット。
今は大家さんの重しになっています。



解決策はそれぞれでしょうが、私的には3点そのものには目をつぶって、
その他の部分の付加価値を上げつつ、家賃とのバランスを取った方が
得策と考えますがみなさんどう思いますか?



不動産は「いかに安く買うか」がポイントと再三書いていますが、
これは購入後、向う10年、20年と家賃が下落しても耐えられる
財務体質を維持するためです。



購入当初に自分が狙ったキャッシュフローが出る程度では
全然ダメなんです。



不意の修繕費や家賃の下落(10年で10%以上は普通に下がります)、
金利の上昇、空室率の変動。



ここら辺を計算に入れた利回りの物件を買わないと成り立ちません。



そう言う意味で購入時は業者さんの甘い口車!?に乗らないで
自分でしっかり目利きが出来なければなりません。



買うまでの苦労と買ってからの苦労。
大家業は不労所得ではありません(時間はあるけど・・・)

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2011年05月29日(日) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

コメント

こんばんは^^ by 元気をお届け@ハヤテ

鉄板大家さん、こんばんは^^

お世話になっております、ハヤテです

いつも、コメント、応援、ありがとうございます


へぇ~、3点セットって人気ないんですねぇ~

ホテルではよく見かけますが

自宅では、分離型の方がやはり便利ですかねぇ


大家さんって、不労所得っぽく見えますが

やはり、色々大変なんですね

まぁ、世の中不労所得なんて無いですよね ┓(´__`)┏


また、勉強に伺わせていただきますね

今日も感謝を込めて、応援ぽちっ(*≧∇≦)ノ凸

2011/05/29(日) 21:48:44

Re: こんばんは^^ by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

ハヤテさん

おはようございます。

今日も応援ありがとうございます。

3点ダメですね。

今までは価格でその存在を認められてきたんですが、
人気ガタ落ちでう。

ホテルの場合はまだ広いので許される部分もありますが、
1Rの3点は見れば分かりますが、本当に狭くて
押しこまれた感じです。


最近は不景気で賃料が下がってきたせいもあり、
わざわざ3点でなくてもって方が増えてきているのは事実です。


大家目線で言えば、狭い下部屋を効率的に使うには
持ってこいなんですが、それが通じなくなってきています。

2011/05/30(月) 09:16:29

 by ヤナジー@アフィリエイト診療所

鉄板大家さん、こんばんは。

なるほど、値段の差が昔ほどでないなら
確かに分離型の需要が伸びることはうなずけますね。
ユニット型は掃除するのも大変そうですし(←素人考え)

いつも勉強になるのですが、つくづく大家業は楽ではないと
感じます。目利きも重要なんですからね。

それでは応援です♪
ありがとうございました。

2011/05/30(月) 18:15:32

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

ヤナジーさん

こんばんは。

コメントありがとうございます。

掃除を気にするところはヤナジーさんらしさが出てますね(笑)。

軌道に乗っているときは楽ですが、何かの転換期になると

今までの発想では客付が出来なくなるのでタイムミングの見極めが

重要です。

最近は一人でも広めでバストイレ別が主流です。

皆さん贅沢になってきました。

2011/05/30(月) 20:13:02

 by 親切第一★誠司

こんばんは、鉄板大家さん。
誠司です。
いつもお世話になってます。

セパレートがどうかって感じで見させてもらいましたけど
いろいろと苦労があるんですね~やっぱり。

風呂とトイレが一緒だった時代があったんで
あまり良いとは思えませんでしたね(汗)

あとは土地柄とかもあるのかな^^


参考になりました、
またお邪魔しますね★

では、応援☆

2011/05/30(月) 20:47:31

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

誠司さん

おはようございます。

今は1Rの3点が一番不人気、ついで2Kと言われています。

1Rの場合数が多いため、立地で負けるといくらおしゃれでも

即入居に響くため、値下げ合戦になります。

ファミリー向け物件は必ずしも駅近をこのむ訳ではなく、

学校や子どもの住環境を優先させるため、ある程度離れていても

行けるんですが・・・

収益物件は利回りが高いシングル向けが中心になりますので

よくよく立地を見極める必要があります。

2011/05/31(火) 07:51:56
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