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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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『「光速」収益不動産投資成功法』と地方物件

先日なじみの業者さん何件かと情報交換をしました。

※以下あくまで私のチャンネルでのお話ですので
 誹謗中傷お断りです(笑)。


リーマンショック以降フルローンやオーバーローン物件が
減ったことは周知の事実です。



その後、時限立法である、「中小企業金融円滑法」による
金融機関の債務返済先延ばしの影響もあり、
バンザイ物件の減少(先送り)。

※正式には「中小企業者等に対する金融の円滑化を
図るための臨時措置に関する法律」
と長い名称です。

対象は中小企業のみならず個人の住宅ローンも入り、
H21末に施行された時限立法で、今のところH23.3までで
終了予定。

簡単に言うと、金融機関が返済条件の見直しを
柔軟に行うようお達しを出したわけです。



個人投資家を 中心とした投資マインドの低下。



ファンド物など外資の利益確定で動いているものもありますが、
価格が4億程度以上と庶民にはあまり縁のない世界。



特に都心部では、サラリーマン大家と専業大家がバッティングする
1億代の1棟物で収益性の高いものはほとんど出てきません。



地方へ行けばまだありますが、都心部の美味しい物件は
銀行とコネクションがある業者の手に渡り、転売され、
そこで終わってしまいます。



でも銀行とあまりコネクションがない業者はどうするかというと、
今まで見向きもしなかった、表面利回り8%程度の物件でも、
中身の良いものは仕入れて転売の対象にしています。



都心近くの物件の場合、地方のように利回り12~15%なんて
出てきませんので、指し値を頑張って10%に乗せられれば
という発想の部分にまで業者が入ってきています。



融資の話でいえば、一般的に銀行は地震以降厳しくなった
と言われますが、これは審査の目が慎重になったと言うだけで、
銀行の金余り状況がエスカレートする中、貸したくてうずうず
しているのが本音です。



つまり、銀行が貸したいような物件であれば融資はちゃんと通る
と言うことです。



融資は水ものと良く言われますが、そもそもの物件がなければ
話は進みません。



属性の問題や銀行の方針もありますが、首都圏に固執するのは
あまり得策ではないと感じる今日この頃です。



地方物件を検討する場合、ネックになるのは金融機関がその地域に
対応してくれるかどうかです。



全国対応のスルガ銀行を利用する場合、エリアでは
あまり引っかかりませんが金利が高く最後にしたいです。



本命になる地方銀行はというと、購入者の住民票所在地次第で
答えが変わってきます。



『「光速」収益不動産投資成功法』のP.135にはこう言った部分が
詳細に書かれています。
今田2


一般書籍にはまず出ていない部分です。
地方物件を検討される方にも対応しています。




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2011年05月20日(金) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

コメント

 by 賢威と言えば!マメボーw

鉄板大家さんこんにちはー
マメボーwです。
難しいお話ですね^^

地方物件を狙えって事ですね!
将来のために心に刻んでおきます^^

心を込めて♪応援ポチっ( ´艸`)シシシ

2011/05/20(金) 16:23:47

こんにちは^^ by 元気をお届け@ハヤテ

鉄板大家さん、こんにちは^^

お世話になっております、ハヤテです

いつも、コメント、応援、ありがとうございます


 なるほど~、やはり都心部の本当の美味しい物件は

表には、中々出回ってこないんですねぇ~・・・

まぁ、どの世界もコネクション有利はしょうがないんですかねぇ~


 ふむふむ、やはり美味しい物件は地方がいいんですかねぇ

でも、都心でいい物件見つけてみたいですよねぇ~やっぱり(*´▽`)ポケー


また、勉強に伺わせていただきますね

今日も感謝を込めて、応援ぽちっ(*≧∇≦)ノ凸

2011/05/20(金) 17:37:32

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

マメボーwさん

こんばんは。

地方と言ってもメチャクチャ地方でなくても
出てきますよ。

神奈川とか埼玉を田舎扱いすると怒られますから(笑)。

但し23区は論外でしょうがその周辺も含め利回りが
下がってきていますのでうまみはないです。

私の場合は信金さんとの関係でかなりエリアが限定されますが、
お勤めの方はそんなことありません。

大丈夫ですよ。

2011/05/20(金) 18:32:31

Re: こんにちは^^ by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

ハヤテさん

こんばんは。

いつも応援ありがとうございます。

コネクションもありますが、業者自体が食べていかねばならず、

転売のために従来手を出さなかった利回り帯にも一部入ってきています。

つまり一般の投資家はそれ以下の利回りになるので

探しにくい状況です。

地方は利回りは魅力ですが、空室リスクは高くなりますし、

遠方管理に慣れないとそれはそれで色々あります。

でも大きく稼いでいる方はやはり地方の利回りが出ている

物件を上手に運用してますね。

2011/05/20(金) 18:35:58

 by 親切第一★誠司

こんばんは、鉄板大家さん。
誠司です。
いつもお世話になってます。

なるほど~、地方物件を狙いたいところですが
なかなか融資がまとまりにくいのかな~。

どこまで先を読んで行動するかというのと
いっぱい業者の知り合いは作っておきたいですね~。


参考になりました。
またお邪魔しますね☆

では、応援★

2011/05/20(金) 21:41:11

Re: タイトルなし by 不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト@鉄板大家

誠司さん

こんばんは。

内容が内容なのでなかなかハヤテ調には書けませんね(笑)。

個人で融資を考えるなら勤務先などの属性が大きく関わりますので

正直アフィリエイターは厳しいでしょう。

サラリーマンと違って固定給ではありませんので銀行の評価は

低いです。

でもアフィリエイターで大きく稼いでいる方は税金対策もあり

法人化していますので、銀行絞ってお付き合いをする手もあります。

後は頭金ですね。。。

2011/05/20(金) 22:10:13
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