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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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物件の維持に掛かる費用(本音トーク)

今日は物件の維持管理で実際に想定される費用につき
少し突っ込んだ話を書きましょう。




当たり前ですが物件を購入するのは大変な事です。
いろいろ簡単に購入出来たラッキーな方のブログを読んだりすると
自信が湧いてきますが、必ずしも上手く行っている方ばかりではありません。

※悲観することはありません。現実を把握するだけです。




努力してアンテナを張り巡らせば情報はどんどん入ってくるようになります。
特に融資の方向性が見えている場合とそうでない場合、業者からの提案件数に
雲泥の差があるのは事実です。




「買える側の人間」と思われている訳ですから、そりゃー相手も力が入りますよ。




今日書きたかったのは購入の話ではなく、購入後どんな費用が実際に掛かってくるか、
ざっと思いつくだけで以下の項目が挙げられます。
(細かく言い出せばまだまだありますが・・・)



・物件管理費            家賃の約5%(自主管理の場合は不要)

・清掃費               物件の規模及び回数でまちまち
                    月1~2万は最低掛かります

・固都税(固定資産税と都市計画税) エリアによりまちまちですが経験値で
                       年間満室賃料の5%程度!?

・火災保険

・地震保険

・エレベーター保守管理費      フルメンテで月5~6万

・貯水槽清掃費(直上げの場合は不要)タンク一つで年1回6万円程度

・防火設備点検費          年間10万以上(建物の規模次第)

・共用部分外灯・水道費       月1~5万位(照明の設置具合でかなりぶれる)
                     ※これ、実はバカに出来ない

・修繕費積立            普通はこれを費用計算に入れませんが
                    必ず必要になります

・所得税               賃貸経営で黒字なら取られます
                    お給料やその他経費を調整し帳簿上
                    トントンにしてしまう技もありますが・・・

・ローン返済金



どうでしょう?
結構掛かりますよね。




RC物件がリタイヤへの早道とは言われていますが、建物規模が大きくなれば
毎月掛かる上記費用も同時進行で増えますのでこの部分をしっかり計算し、
実際自分の手元にいくら残るのか?



さらに・・・

空室率がどこまでなら耐えられるのか?


将来の金利上昇をどこまで見込むのか?




考えることはたくさんありますが、こう言うことをひとつひとつクリア出来て
始めて購入する決断をすべきと思います。




よく年間の想定賃料からローン返済額を差し引いてこれぐらい残るから
十分投資に値する物件・・・のような業者宣伝文句があります。




実際は建物の規模や仕様によりエクストラの費用がどの程度発生するのか、
この部分が整理できていないのにキャッシュフローを議論するのは
ナンセンスなのです。




よく物件概要書を目の前に、業者さんが電卓はじいて、これだけ残ります、
って数字見せてくれるんですが、絶対に信じてはいけません。
あくまで営業トークと割り切って、自分なりの尺度を持ってください。




上で紹介した各種費用は全ての物件共通に掛かる訳ではありません。
但し、真剣に購入するなら短時間でこれらの情報を可能な限りかき集め、
自分でソロバンをはじかないとならない訳です。(表現がふるいな~)




逆にいえばこの手の話を考えるのが面倒と思う方は不動産投資に
向いてないのかもしれません。




一旦上手く転がり出せば自由時間を提供してくれる不動産ですが
購入時の判断に上記要素を必ず組みこんでくださいね。




不動産の購入 → 維持管理 → 売却または建て直し

何が起こるか分かりませんので全てを把握することは不可能ですが
このサイクルをイメージして、不動産投資を行いましょう。



出口部分にもしっかり触れているのがこれ


コメント

 by 僧侶アフィリエイター@聖賢

鉄板大家さんへ

こんにちは。
アフィリエイト駆け込み寺住職の聖賢です。

>実際は建物の規模や仕様によりエクストラの費用がどの程度発生するのか、
>この部分が整理できていないのにキャッシュフローを議論するのはナンセンスなのです。

↑その通りですね。
業者は「買える側」の人間だとわかったら、言葉巧みにうまそうに話しますよね。
で、上記の事について聞くと言葉を濁したりしてごまかします^^;

不動産は、買って終わりじゃなく、むしろ買ってからいろいろと
費用がかかったりする場合があるので、難しいですね。

リベンジするのは、ここでしっかり学んでからにします^^


気合を込めてご祈祷(応援)しました!
聖賢
合掌

2011/07/11(月) 10:54:02

 by gin太郎

鉄板大家さん、こんにちは^^

gin太郎です。

>よく物件概要書を目の前に、業者さんが電卓はじいて、これだけ残ります、
>って数字見せてくれるんですが、絶対に信じてはいけません。
>あくまで営業トークと割り切って、自分なりの尺度を持ってください。

何の世界でも自分で判断する力をつけないと
業者にカモられますね^^

特に不動産なんかは金額デカイので
きちんと自分で判断できる力をつけてないと
ダメですよね。

僕は不動産投資は本当にいつかやりたいと思っているので
今回の記事大変参考になりました^^

gin太郎
応援ポチ☆

2011/07/11(月) 13:36:31

 by 鉄工所のおやじ、ハンマー中野

鉄板大家さん

こんにちは、鉄工所のおやじ、ハンマー中野です。
いつもご訪問並びにコメントありがとうございます。

購入後の費用ってこんなにかかるのですね。
ちょっとびっくりでした。

皆、結構心配もなく優雅に
暮らしているのかと思っていましたが
こりゃー心配ごともあるんですね!!

勉強になりました。

また、お邪魔いたします。
応援☆ポチッ(感謝)

2011/07/11(月) 16:01:11

こんばんは^^ by 元気をお届け@ハヤテ

鉄板大家さん、こんばんは^^

お世話になっております、ハヤテです

いつも、コメント、応援、ありがとうございます


 ふむふむ、なるほど

いわれて見れば、買った後の維持諸経費が

かなりの金額掛かるんですよねぇ~


 確かにそこまで中々正直に言ってくれる業者さんもないでしょうし

となると、ちゃんと自分で勉強して

そろばんはじかないといけないんですねぇ~ メモメモ(*。_。)φ


また、伺わせていただきますね

今日も感謝を込めて、応援ぽちっ(*≧∇≦)ノ凸

2011/07/11(月) 18:46:44

 by ヤナジー@アフィリエイト診療所

鉄板大家さん
こんばんは、ヤナジーです。
いつもお世話になっております。

今日の内容は素人考えの私にも
とても分かりやすかったですね(笑

大家業で成功するには
目に見える部分だけでなく
見えない部分も知っておかないと
いけませんね。

深いですね、大家業は。

それでは応援です♪

2011/07/11(月) 20:07:59

はじめまして☆ by メガネ王子拓也

鉄板大家さん☆

こんばんわ。

不動産投資。

未知の世界だったので、

すごく勉強になりました。

営業の人の話を全て、

鵜呑みにするのは、

あぶないそうですね(汗

応援ポチッ☆キラリ

2011/07/11(月) 20:31:37

Re: タイトルなし by 鉄板大家

聖賢さん

こんばんは。
いつもコメントありがとうございます。

業者も商売ですが、会社によって体質がかなり違いますし、
場合によっては煽るような勧め方を平気でしてきます。

一番厄介なのは良い物件(良さそうな物件)では
スピードが求められるので判断時間が短いことがあります。

軸をブラさないことが肝心ですね。

2011/07/11(月) 21:01:33

Re: タイトルなし by 鉄板大家

gin太郎さん

こんばんは。さて今度何お願いしようかな(笑)。

かくいう私も業者さんに囲まれて、<すぐに!>と迫られて経験は
何度もあります。

業者がたたく電卓では確かに黒字なんです。

でもそれって何かが違う(笑)。

2011/07/11(月) 21:06:40

Re: タイトルなし by 鉄板大家

ハンマー中野さん

こんばんは。いつもコメントありがとうございます。
慣れれば表の一つでも作成して簡単に計算できますが、
こう言った細かい維持費は本にはわざわざ書いてないんです。

実際に運用していれば当たり前ですが、初めてなら
知っておいて損はありません。

また来てくださいね。

2011/07/11(月) 21:08:56

Re: こんばんは^^ by 鉄板大家

ハヤテさん

こんばんは。いつも応援・コメントありがとうございます。

コンビニと同じでしっかり計算しないと利益でないです。

でも物件次第でいるものもあればいらないものもあり
まさにケースバイケースでの対応です。

いきなり行った日に申し込めと言われても・・・

最低限の時間は欲しいですよね。

2011/07/11(月) 21:11:17

Re: タイトルなし by 鉄板大家

ヤナジーさん

こんばんは。
睡眠をしっかりとらないとダメ派な私には
1日27時間あって丁度いいです。

具体的に項目を挙げれば当たり前に必要な
費用ばかりですが、本にはここまで出ていません。

何ででしょう?

隠す内容ではないんですがね。

また来てくださいね。

2011/07/11(月) 21:13:52

Re: はじめまして☆ by 鉄板大家

メガネ王子拓也 さん

いらっしゃい。

不動産投資成功の秘訣は業者次第です。
それには業者を判断できる最低限の知識が
必要です。

少しだけ知っているだけでも違いますよ。

また来てくださいね。

2011/07/11(月) 21:15:42
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