不動産購入 ネットビジネス 情報商材レビュー

不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト

鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


⇒ 詳しいプロフィール

応援お願いします

人気ブログランキングへ

応援ありがとうございます。

お問い合わせ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

タグ :

--年--月--日(--) | PAGE TOP↑

不動産投資と再建築不可

不動産投資を考える上で融資は避けて通れません。



多額の自己資金をすでにもっている方や、地主さんで
土地を確保済みのなどの場合は別ですが、そうでなければ
購入する物件を担保に入れることになります。



金融機関も馬鹿ではありませんので、色々な観点から融資を
するかどうか決める訳ですが、何回かに分けて銀行が嫌がる物件について
書いてみます。

※ 以前書いたコンプライアンス違反もこれに当たります。



銀行が融資をつけないものとして、「再建築不可」と言う物があります。
読んで字のごとく建て直せないと言う物です。



再建築不可物件の定義ですが、簡単にいえば「道路付けの悪い」物件
を指します。



ここでいう道路とは、建築基準法上で建物を建てられる道と言う意味になり、
道幅4m(場所によっては6m)以上必要です。




この4m以上の道路に土地が2m以上接していないと建物は建てられません。
※ これを接道義務と言います。



道路自体もさらに建築基準法上こまごまとした定義があり、実は6種類に
分けられますがここでは省略します。



結論を書けば、この6種類の道路に接していないか、接していても
接道幅が2m未満の場合、無道路地扱いとなり、建物は建てられません。



ところが、そんな土地にもたくさん建物がたっているのが実態です。



そういう物件が売りに出た場合、価格が安く、利回りも高いですが、
いわゆる「再建築不可」として売りに出されます。



金融機関は原則このような物件を担保に取りません。
つまり購入したくてもお金が借りれません。



決して勧める訳ではありませんが、抜け道がない訳ではありません。



融資を使わずに購入できるのであれば、かなり買いたたくことは
可能でしょうからお買い得とも取れます。



再建築不可と言っても、柱1本でも残っていればリフォーム扱い
で立て直すことは可能です。



更地にして立て直すのが不可であっても、都道府県または市町村が
交通上、安全上、防災上、衛生上支障がいないと認め、
建築審査会の同意を得た場合に限り例外的に接道義務を果たしていなくても
再建築可能な場合があります。



つまりやるやらないは別にして、あなたが購入した場合、出口(売却)で
つまずく可能性は高い
ですが、ひたすら持ち続ける覚悟ならば、
高い利益率を確保できる前提で一つの選択肢となりえます。



良く考えればお分かりだと思いますが、あなたから購入しようとする人も
同様に融資付けで苦労しますので買い手がつきにくくなります。



安く買っても安く売るしかない訳で、結局同じことの繰り返しです。



なので買ったら持ち続けるぐらいの覚悟が必要です。



良く物件に惚れるなと言いますが、投資した不動産を単に
 

「収益を長期間産み続けるマシーン」

と解釈するならこういう考え方もありです。









私ですか?










買いません(笑)。

スポンサーサイト

タグ :

2011年05月31日(火) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

不動産賃貸 3点ユニットの光と影

いよいよ梅雨入りです。

梅雨と言えば大雨、例年より2週間近い梅雨入りですが
その分早く明けるんでしょうかね?



地震の影響もあり、3月の入居の旬と言われる時期が中途半端に
おわり、いつの間にか停滞期です。



鉄板大家が現在保有している物件は、先日最後の空室が埋まり、
久しぶりに満室経営になりましたが、決して道のりは平たんでは
ありませんでした。



首都圏ですので、北海道のようにとんでもない広告費用(4ヶ月とか)を
掛けることはありませんが、物件の付加価値向上に加え、
敷金・礼金・賃料の見直しなど対策はたくさんとりました。

※ とここで涙ぐましい努力を自慢げに書こうと思っていたんですが
   その後諸事情でキャンセルされてしまいました(涙)。



空室が増えてくると、入居者さんは賃料の割に部屋を選べるため、
築古物件ではありがちな3点ユニット(バス・トイレ・水場セット)
をとことん避けるようになります。



ひと昔前であえば、バス・トイレ別と3点ユニット部屋では
数万円の価格差があったため、それぞれの価格帯に合わせた
属性の方に入ってもらえました。

※ (例) 1Rで3点部屋なら5万円 バス・トイレ別なら7万円


賃料下落で、1R 5万円程度でも十分BT別が探せるようになると、
ネット検索の入口で 【3点ユニット=ボツ】 となり、
約50%が選択肢から外されるとが悲しい現状です。



世の中には「ぶんり君」とかその他名前は違いますが、
無理やりせまい風呂場に仕切りを作り、バストイレ別を謳う
システムが販売されていますが、なんやかんやで最低限1部屋
20万~30万、平均すれば50万以上改修費用が発生
するため、全室やると数100万飛んで行きます。
 
bunri.jpg 

※ 写真はきれいに写り過ぎています(笑)


これを選択する大家さんも実際いますので、間違いではありませんが、
掛かった費用を家賃から回収するのは容易なことではありません。



狭い部屋を有効活用するために鳴り物入りではやった3点ユニット。
今は大家さんの重しになっています。



解決策はそれぞれでしょうが、私的には3点そのものには目をつぶって、
その他の部分の付加価値を上げつつ、家賃とのバランスを取った方が
得策と考えますがみなさんどう思いますか?



不動産は「いかに安く買うか」がポイントと再三書いていますが、
これは購入後、向う10年、20年と家賃が下落しても耐えられる
財務体質を維持するためです。



購入当初に自分が狙ったキャッシュフローが出る程度では
全然ダメなんです。



不意の修繕費や家賃の下落(10年で10%以上は普通に下がります)、
金利の上昇、空室率の変動。



ここら辺を計算に入れた利回りの物件を買わないと成り立ちません。



そう言う意味で購入時は業者さんの甘い口車!?に乗らないで
自分でしっかり目利きが出来なければなりません。



買うまでの苦労と買ってからの苦労。
大家業は不労所得ではありません(時間はあるけど・・・)

タグ :

2011年05月29日(日) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

『「光速」収益不動産投資成功法』と事故物件

震災とは関係なく、事故物件の話を少し書きます。



不動産賃貸における事故物件とは、一般的には自殺や他殺、
その他入居者が犯罪に巻き込まれた物件を指しますが、
実際の定義はかなり広範囲にわたっています。



鉄板大家が嫌いな法律チックに書きますと;

嫌悪すべき歴史的事実があった心理的瑕疵不動産となります。

(具体例)
•自殺や殺人事件、死亡事故、孤独死などが過去発生した物件
•過去に火災や水害による被害
•指定暴力団組織が近隣に存在する場合
•宗教的施設の跡地に建てられた
•過去に井戸が存在し、埋め戻して建てられた
•火葬場やゴミ処理施設などの嫌悪施設が近在する
•登記簿謄本に記載された権利関係がややこしい物件



但し、一般的には上2つ、つまり、自殺や他殺、火災を
指す場合が多く、病気による自然死で普通に処理された場合は
事故とはあまり呼びません。



逆に、運悪く長期間放置され、腐乱状態になると
そうもいきません。



宅地建物取引業者には告知義務があるため、契約時に説明する
ことになりますが、

グレーな部分の告知は業者とオーナーの判断

になります。



いずれにしても、わざわざこんなサイトまであるぐらいですから、
不動産賃貸業をやる以上知っておくべきリスクの一つです。

事故物件.com
→ http://www.jikobukken.com/



不動産を購入あるいは維持管理する上で、事故物件が
大きなマイナスなるのは誰でも想像がつきます。



自殺や事件(殺人、傷害など)の場合も告知は絶対ですが、
どれぐらいの期間まで必要かと言われれば、
これまた判断が分かれています。



私がお付き合いしている業者さんは、入居者が少なくとも
二回りするまでとか、5年間ぐらいはと言いますが、
自分がもしその立場になったら本当に迷うと思います。



わたしが目にしてきた物件では、自殺者がでて
入居者がどうしても付かないため、大家さんが住んで
形上入居実績を作ってみたり(インチキです)、
賃料を半額にしたりとみなさん苦しんでいます。



一方で購入検討していた物件が事故物だったらどうするか?
普通考えれば即検討外ですが、利回りが異様に高く、
その部屋が無い(収入に入れない)前提で十分収支が
取れるなら検討することも可能です。



その部屋の入居者へ告知義務はありますが、1棟全体へは
ありませんのでそういう判断もあり得ます。



上の定義で、近隣に反社会勢力が引っ越してきた場合どうなるか?

入居者への告知をどうするかもありますが、その物件を売る時に
資産価値が2割以上下がってしまった判例もあります。



いずれにしても、大家さんが出来ることと言えば、入居時の
属性チェックをしっかりするしかないですが、近所に引っ越して
来られたらどうしようもないですね。

※人によっては反社会勢力の方々は地元を大事にするので
 返って安全という楽観的な方もいます。

 現にその筋の方がもちつき大会に積極的に参加し、地域貢献している
 なんて例もあります。



なかなか手を出しずらいことは事実ですが利回りが高いことが
唯一の魅力です。



不動産投資で一番大切なのは購入物件からあがる収益です。

収益を上げる最大のコツはいかに「安く買う」か

この一点に集約されます。



色々な不動産商材には事故物件なんか論外の為、記述自体
ないケースがほとんどですが、考え方は人それぞれですので
あえて紹介しました。



でもやはり普通の物件をいかに「安く買う」か
本来の姿です。


今日ご紹介した事故物件をお勧めしている訳では決してありません。


>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法 




タグ :

2011年05月28日(土) | コメント:10 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

地震保険は入るべきか

今回の東日本大震災で今更ながらに地震保険
クロースアップされています。


色々な保険会社のページを見ても難しい話ばかり。
でも保険なのである程度は仕方がないです。


そこでおさらいも含めまとめてみました。
これから不動産投資を始める方だけでなく、
現役大家さんで未加入の方もいま一度考えてみてくださいね。



・補償額のの限度

火災保険の補償上限額の30%~50%の範囲かつ補償額の上限は
5,000万円まで
※最近は保険会社によっては追加特約で上限額が変更でき
  火災保険の補償額まで増やせる所もあります。


・何を補償してくれるのか

地震を原因とした建物や家財が火災、損壊、埋没または流出した場合

 
・対象となる建物

店舗併用住宅を含む居住用建物
※工場・事務所など住居として使用されない建物は不可


・何を補償してくれないのか

自動車
貴金属、書画、骨董等(1個または1組が30万円以上のもの)
有価証券(株券、小切手、商品券など)


・保険料はどれぐらいかかる?

保険料は躯体構造と地域によりわかれています
※躯体・・・RC・鉄骨 か 木造 の2区分
※地域・・・危険度に合わせて各都道府県を4区分に分割

つまり、2x4の8通りに保険料が分かれています。

表にするとこんな感じです。
hokenryu.jpg  

basyo_2.jpg  

表にありますが、保険料が一番高い4等地に指定されているのは
東京・神奈川・静岡。

逆に一番安全な1等地の中に福島が入っていたりします。 


大体の目安として4等地は1等地の約3倍程度、
木造はRC・鉄骨のこれまた約3倍程度の保険料が掛かってきます。



・支払われる基準

全損・半損・一部損に分かれます。
この判定が実は非常に微妙で、いくらこちらから全損だ半損だと
主張しても、保険会社は当然自社基準で都合よく判断するため
もめごとの原因になります。

naiyou.jpg



特に一部損の場合、地震保険金額のたった5%しか支払われない
のでまさに「これっぽっち」と感じる方が多いと思いますが、 
評価1億の物件であれば500万円です。


ちょっとした外壁補修は出来てしまいます。


やはり3等地や4等地の物件をお持ちの場合、どうしても
保険料は高くなります。


ですが今回のような大震災の場合、かなりの部分が半損以上ですので
やはりオーナーになる以上、加入すべきだと思います。


現オーナー及び予備軍の方が一番気になるのは、補償がとこまで
されるのかという部分もさることながら、地震保険は割高だという
先入観ではないでしょうか?


確かに火災保険の場合、建物の価値を時価と新価に分けて選択できます。
保険金額も大差ないため新価(新築価格)で入る方が多いです。


つまり、何かあった場合、火災保険の新価を選んでいれば建物は
全て新品に出来るわけです。


地震保険の場合、そもそも特約でも入っていない限り全損でも
50%までしか補償されずかつ上限も低めです。


それでも今回のような震災が発生した場合、その後のオーナーの
生活に大きく関わってきます。


保険会社のセールストークが煩わしいとお考えなら、上の表で
ざっくり保険額の概算を出して検討してみるがいいと思います。

タグ :

2011年05月27日(金) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

「不動産投資大百科」 発売を前にして思うこと

さて、時期はなかなか見えてきませんが、ネット上では色々
漂流しています(笑)。



昨夜もネットサーフィンしていると本物の販売ページか!?
と思われるものが・・・(たぶん本物)



水戸大家さんの周到な戦略なのか神のいたずらなのか良く分かりません。
 ※ こんな感じで毎晩考えているのかもしれません。

mito3



私がネットビジネスを始めたきっかけは水戸大家さんの著書、
「30歳までに給料以外で月収100万円を稼ぎだす方法」を読んだことが
きっかけです。



実際の手法は本の後ろに付録のようにかいてあり、
正直これを読んだから月収100万円稼げるかといえばそんなことは無く、
どうすれば、という流れが書いてあるだけです。



読めばわかるんですが、胡散臭い感じがなく、確かにやれば出来そうだ。
そう思えたのは事実です。



水戸大家さんが川島さんの影響を受けていたことは知っていたため、
やはりここは大元である「1000MANプログラム」を実践すれば・・・



自分はメルマガに興味があるし、と安易に考えメルマガを始めました。



でも現実はそんなに甘くは無く、アクセス数がどうの以前の話で
どう進めるべきか迷いが出てきました。



以前も書きましたが、メルマガは読み捨てられるのが宿命です。
精読率も決して良くはありません。



爆発力や機動性に富んではいますがよほどの規模の読者がいないと
厳しいのが実情です。



他方、サイトはメンテが大変ですが、記事がのこり、検索エンジンで
上位表示されれば不特定多数の訪問者をコンスタントに獲得できます。



ぐるぐると悩んでいるうちに、どこで見つけてきたのか、
とあるアフィリエイーターさんに色々質問をぶつけ、
自分の方向性を相談しました。



このとある御仁と言うのがじつは時のひとになりつつある
「ワールドアフィリエイト」
の宮嵜さんです。



結果、出会ったのが今自分が軸としている「アンリミテッドアフィリエイト」
サイト重視でその後メルマガ発行の流れになり、「1000MANプログラム」とは
逆の方向です。



どちらがいいかと言われれば、どちらも良いです。



自分のスタイルに合わせて選べばよいです。



ここで言いたかったのは、商材の宣伝ではなく、



『サポートの重要性』



情報商材は中身が見えません。



疑って当然です。



なので是非色々質問して少しでも雰囲気をつかんでください。



私も購入前は色々な商材の比較を質問し、回答内容もそうですが、
その受け答えに、「あー、この人なら大丈夫だな」と感じる部分が
あり、購入に至りました。



サポートは購入前から始まっています。
質問してその対応を見ればある程度は分かるでしょう。



最後はご本人のやる気次第です。



目の前のショーケースに陳列してあるケーキも
自分で食べてみないと味は分かりません。



今回発売になる水戸大家さんの「不動産投資大百科」
非常に値ごろ感のある価格設定です。
 


不動産投資全般を広く学ぶのには最高の教材になります。



どこのサイトもべた褒めなのは事実で間違ってはいません。
私もそう思っています。


それでもあえて言います。

飛びつくのもいいですが、買い物ですからしっかり納得してから
にしてくださいね。

タグ :

2011年05月26日(木) | コメント:6 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

「光速」収益不動産投資成功法

最短で収益不動産 を
購入したい方


今田さん

少ない頭金で購入
できる指南書
軸の商材として


>>レビュー(と特典)

標~SHIRUBE~

メルマガライティング
を極めたいあなたに


saito mr

あなたらしい文章で
メルマガを楽しく書ける

>>レビュー(と特典)

トップレポートブランディング

無料にこそ魂を込める

saito mr

メルマガを始めて
質の高い
無料レポートで
濃い読者を集める

>>レビュー(と特典)

過去記事カテゴリ

全記事表示リンク

鉄板大家の相互リンク集

   

鉄板大家のE-Book

[第1作]

キャッシュフローが黒字になる収益不動産購入術

⇒ こちらから


[第2作]

【鉄板大家】収益不動産買いたいのでこんなことやってます

⇒ こちらから

管理者用

 
FXを手数料で比較!
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。