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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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物件の維持に掛かる費用(本音トーク)

今日は物件の維持管理で実際に想定される費用につき
少し突っ込んだ話を書きましょう。




当たり前ですが物件を購入するのは大変な事です。
いろいろ簡単に購入出来たラッキーな方のブログを読んだりすると
自信が湧いてきますが、必ずしも上手く行っている方ばかりではありません。

※悲観することはありません。現実を把握するだけです。




努力してアンテナを張り巡らせば情報はどんどん入ってくるようになります。
特に融資の方向性が見えている場合とそうでない場合、業者からの提案件数に
雲泥の差があるのは事実です。




「買える側の人間」と思われている訳ですから、そりゃー相手も力が入りますよ。




今日書きたかったのは購入の話ではなく、購入後どんな費用が実際に掛かってくるか、
ざっと思いつくだけで以下の項目が挙げられます。
(細かく言い出せばまだまだありますが・・・)



・物件管理費            家賃の約5%(自主管理の場合は不要)

・清掃費               物件の規模及び回数でまちまち
                    月1~2万は最低掛かります

・固都税(固定資産税と都市計画税) エリアによりまちまちですが経験値で
                       年間満室賃料の5%程度!?

・火災保険

・地震保険

・エレベーター保守管理費      フルメンテで月5~6万

・貯水槽清掃費(直上げの場合は不要)タンク一つで年1回6万円程度

・防火設備点検費          年間10万以上(建物の規模次第)

・共用部分外灯・水道費       月1~5万位(照明の設置具合でかなりぶれる)
                     ※これ、実はバカに出来ない

・修繕費積立            普通はこれを費用計算に入れませんが
                    必ず必要になります

・所得税               賃貸経営で黒字なら取られます
                    お給料やその他経費を調整し帳簿上
                    トントンにしてしまう技もありますが・・・

・ローン返済金



どうでしょう?
結構掛かりますよね。




RC物件がリタイヤへの早道とは言われていますが、建物規模が大きくなれば
毎月掛かる上記費用も同時進行で増えますのでこの部分をしっかり計算し、
実際自分の手元にいくら残るのか?



さらに・・・

空室率がどこまでなら耐えられるのか?


将来の金利上昇をどこまで見込むのか?




考えることはたくさんありますが、こう言うことをひとつひとつクリア出来て
始めて購入する決断をすべきと思います。




よく年間の想定賃料からローン返済額を差し引いてこれぐらい残るから
十分投資に値する物件・・・のような業者宣伝文句があります。




実際は建物の規模や仕様によりエクストラの費用がどの程度発生するのか、
この部分が整理できていないのにキャッシュフローを議論するのは
ナンセンスなのです。




よく物件概要書を目の前に、業者さんが電卓はじいて、これだけ残ります、
って数字見せてくれるんですが、絶対に信じてはいけません。
あくまで営業トークと割り切って、自分なりの尺度を持ってください。




上で紹介した各種費用は全ての物件共通に掛かる訳ではありません。
但し、真剣に購入するなら短時間でこれらの情報を可能な限りかき集め、
自分でソロバンをはじかないとならない訳です。(表現がふるいな~)




逆にいえばこの手の話を考えるのが面倒と思う方は不動産投資に
向いてないのかもしれません。




一旦上手く転がり出せば自由時間を提供してくれる不動産ですが
購入時の判断に上記要素を必ず組みこんでくださいね。




不動産の購入 → 維持管理 → 売却または建て直し

何が起こるか分かりませんので全てを把握することは不可能ですが
このサイクルをイメージして、不動産投資を行いましょう。



出口部分にもしっかり触れているのがこれ


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融資付け困難な物件をまとめてみる

これまで何回かにわたって銀行が融資付けを嫌がる物件の例をかきましたが
ここで一旦全体をまとめてみます。




・再建築不可物件(道路付けの悪い物件)



・市街化調整区域内の物件




・法令違反物件(容積・建蔽率オーバー)

 ※実際はこの2つ以外にも構造制限、高さ制限、道路斜線制限・・・
  まだまだたくさんあります。

・借地物件



・区分所有建物(マンション)




金融機関によって判断はまちまちですが、一般的に上記に当てはまる物件を
担保に取ることを嫌がります。

※この嫌がるという微妙な表現に着目してください。
 そう、金融機関により絶対ではありません。

 仮に融資が付いても、今度はあなたが売却する際に
 購入者も同じように苦しむことを忘れないでください。




逆にい言えば、上記以外の物件の場合、立地や収益性に問題がなく
担保評価が出るなら話が進みやすいと言えます。




このような情報は物件概要書に出ているのが決まりですが中には
あいまいなものもありますので、そう言った場合は躊躇なく
業者さんに確認してください。




そこで歯切れの悪い回答をするようであればその業者とはそれまで
と考えて良いでしょう。




今でも楽待などに物件の紹介サイトからいろいろ提案を頂きますが
こう言った根本にかかわる部分を隠し、取りあえずコネクションを
作る意図の提案が多いのは残念ながら事実です。




一般的に知識はあり過ぎると邪魔になる時がありますが、
業者を選別する際のことを考えると一通りは持っておくべきです。




もう少しで体系的に学べるものを紹介出来るよう準備はしてるんですが
なかなかゴーサインが出ませんね。





もしあなたの購入決心がすでに固まっており、サラリーマンの早期リタイヤ
を目指すならこちらがおすすめです。

>>頭金「ゼロ」でできる「光速」収益不動産投資成功法 

大家目線はけがのもと

メルマガでは書きましたが、時期を外してしまったのと、
ドタキャンのお陰でなかなか一部屋だけ埋まらない
鉄板大家の保有物件ですが先週末続けて2件程お話を頂きました。




1件目はなんと1R(20平米)に母娘の二人で住みたいという何やら訳あり風。
保証人は大丈夫なのですが、話を持ってきてくれた業者さんが及び腰(笑)。




過去の経験からなんか起こりそうだと・・・(直観、直観、直観。。




2件目はこの春から大学に通い出した新入生。今頃父親同伴で部屋探しです。
部屋自体は気に入ってくれたようですが、駐輪場が区画整理されていない
と言うことが気に入らず、近所で借りるのでその分値引きしろと・・・




わずか月額500円(せこーーー)と思わず本音を業者さんに漏らしましたが、
業者さんの考えは反対で、この程度の値引きで済むなら断る理由は無いと。




実はこのお部屋、時期を外したこともあり、自分としては賃料を下限まで落とし、
その上の業者への広告費(手数料)の上乗せも実施済み。
つまり大家目線的にはパンツも下げた状態




そこへさらに500円と言ってきたので、条件反射的に、

「その程度なら自分で持ってよ」

と言う気持ちが先行してしまっています。




入居者目線で見れば、何かしら引っかかる部分を主張しているだけで、
大幅な値引きを要求している訳ではない。




「たった500円でしょう・・・」、おそらくこと程度。




熟慮の末(笑)、業者さんのアドバイスに従い承諾しましたが、
果たして決まるかどうか。




冷静に考えれば2,000~3,000円の値引きを要求されることは最近ざらなので
この程度で決まればということです。




入居希望者さんはこちらがどんな気持ちで価格設定しているかなんで
知りませんし、知りたくもないでしょう。




日頃から業者さんと互いに物言える関係で良かったと感じた瞬間でもありました。




でもまだ返事来ない(笑)。




と悶々としていたら昨日また別の飛び込み客が来てくれました。
元から引っ越す予定だったのがお休みをとれず探す時間がないので
すぐ決めたいと・・・




探して引っ越すまでわずか2日しかない・・・
(なんかこれも訳ありか???)




とこんな感じでお話が来るときは短期間でばたばたと、でも止まるとぱったりです。




不動産は購入後が勝負、全てを管理会社に丸投げして不労所得を決め込むのも
良いですが、それでは何屋をやっているのか分かりません。




でも一番大事な事、それはいかに良い立地の物件を安く購入するか、
これに尽きます。





水戸大家さんも、サラリーマンを早期リタイヤする目的であれば
やはり最後はRC(鉄筋コンクリート)1棟ものに行きつくと
断言しています。




その答えを知りたい方は『「光速」収益不動産投資成功法』に出ています。

建蔽率(けんぺいりつ)・容積率(ようせきりつ)

無料レポート作成のノウハウを書きだしたころから、
コピーライティングの話題が周りで多くなった関係もあり、
暫くネットビジネスの話を書きましたが、
たまには本職の不動産のネタです(笑)。




超基本的な話になりますが、「『光速』収益不動産投資成功法」
3秒で物件概要書の中身を見極めろ、とあります。




まあ、時間は別にして、真っ先に見るところは建蔽率・容積率の項目です。




ここが違反していると、そもそもコンプライアンス違反になり、
融資が引きずらくなります。




 建蔽率・・・建築面積の敷地面積に対する割合

そこに土地があったとして、どの程度の広さまで建物をたてて良いかと
言うことです。

具体的には60%とあった場合、100平米の土地に60平米の広さの建物が
限界となります。




 容積率・・・土地面積に対し、どこまでの延床面積の建物を
           建てられるかの規定

具体的には200%とあった場合は、土地100平米に対して、
建物各階の面積の合計が200平米までとなります。




こんなの常識でしょうと言われるかもしれませんが、
特にこの容積率オーバーの物件って本当に多いんですよ。




ネットなどで検索したり、楽待などから提案が来た場合でも、
しらっとこの部分に全く触れておらず、よくよく見たらコンプラ違反
なんてたくさんあります。

※楽待はネットで検索出来るだけでなく、会員に入ると自分の条件にあった
 物件を複数の仲介業者から提案してもらえます。
 もちろん無料です。





悪質なのは、当初駐車場などで容積の中に計算されたいない部分を、
後日事務所に改造し、そのことに触れないまま売りに出すケースです。




妙に相場より利回りが高い物件は結構こういったケースが多いのが実情です。
信頼できる業者さんであれば必ず事前に注釈が入るんですが、
大半は書いてないですね。



聞いたら答える、取りあえず顧客を捕まえる、そんなケースも良くあります。




もちろん契約に進む以前に分かることではありますが、最初の選択段階で
しっかり見極められれば無駄な時間を使うことも無くなります。




基本的な事ではありますが、しっかり押さえておいてください。





『「光速」収益不動産投資成功法』と事故物件

震災とは関係なく、事故物件の話を少し書きます。



不動産賃貸における事故物件とは、一般的には自殺や他殺、
その他入居者が犯罪に巻き込まれた物件を指しますが、
実際の定義はかなり広範囲にわたっています。



鉄板大家が嫌いな法律チックに書きますと;

嫌悪すべき歴史的事実があった心理的瑕疵不動産となります。

(具体例)
•自殺や殺人事件、死亡事故、孤独死などが過去発生した物件
•過去に火災や水害による被害
•指定暴力団組織が近隣に存在する場合
•宗教的施設の跡地に建てられた
•過去に井戸が存在し、埋め戻して建てられた
•火葬場やゴミ処理施設などの嫌悪施設が近在する
•登記簿謄本に記載された権利関係がややこしい物件



但し、一般的には上2つ、つまり、自殺や他殺、火災を
指す場合が多く、病気による自然死で普通に処理された場合は
事故とはあまり呼びません。



逆に、運悪く長期間放置され、腐乱状態になると
そうもいきません。



宅地建物取引業者には告知義務があるため、契約時に説明する
ことになりますが、

グレーな部分の告知は業者とオーナーの判断

になります。



いずれにしても、わざわざこんなサイトまであるぐらいですから、
不動産賃貸業をやる以上知っておくべきリスクの一つです。

事故物件.com
→ http://www.jikobukken.com/



不動産を購入あるいは維持管理する上で、事故物件が
大きなマイナスなるのは誰でも想像がつきます。



自殺や事件(殺人、傷害など)の場合も告知は絶対ですが、
どれぐらいの期間まで必要かと言われれば、
これまた判断が分かれています。



私がお付き合いしている業者さんは、入居者が少なくとも
二回りするまでとか、5年間ぐらいはと言いますが、
自分がもしその立場になったら本当に迷うと思います。



わたしが目にしてきた物件では、自殺者がでて
入居者がどうしても付かないため、大家さんが住んで
形上入居実績を作ってみたり(インチキです)、
賃料を半額にしたりとみなさん苦しんでいます。



一方で購入検討していた物件が事故物だったらどうするか?
普通考えれば即検討外ですが、利回りが異様に高く、
その部屋が無い(収入に入れない)前提で十分収支が
取れるなら検討することも可能です。



その部屋の入居者へ告知義務はありますが、1棟全体へは
ありませんのでそういう判断もあり得ます。



上の定義で、近隣に反社会勢力が引っ越してきた場合どうなるか?

入居者への告知をどうするかもありますが、その物件を売る時に
資産価値が2割以上下がってしまった判例もあります。



いずれにしても、大家さんが出来ることと言えば、入居時の
属性チェックをしっかりするしかないですが、近所に引っ越して
来られたらどうしようもないですね。

※人によっては反社会勢力の方々は地元を大事にするので
 返って安全という楽観的な方もいます。

 現にその筋の方がもちつき大会に積極的に参加し、地域貢献している
 なんて例もあります。



なかなか手を出しずらいことは事実ですが利回りが高いことが
唯一の魅力です。



不動産投資で一番大切なのは購入物件からあがる収益です。

収益を上げる最大のコツはいかに「安く買う」か

この一点に集約されます。



色々な不動産商材には事故物件なんか論外の為、記述自体
ないケースがほとんどですが、考え方は人それぞれですので
あえて紹介しました。



でもやはり普通の物件をいかに「安く買う」か
本来の姿です。


今日ご紹介した事故物件をお勧めしている訳では決してありません。


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2011年05月28日(土) | コメント:10 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

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