不動産購入 ネットビジネス 情報商材レビュー

不動産購入 ネットビジネス 商材レビューサイト

鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


⇒ 詳しいプロフィール

応援お願いします

人気ブログランキングへ

応援ありがとうございます。

お問い合わせ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

タグ :

--年--月--日(--) | PAGE TOP↑

借地権付ってどうなのよ?

東京23区内のそこそこの立地で表面利回り9%台、
築も20年以内なんて1棟ものマンションが出てきます。




容積・建蔽率も違反してない、特に事故物件の表記も無い、
何でだろう??




あーーやっぱり借地権付きだ~、というのがたまにあります。




借地権とは分かりやすくいうと、「第三者の土地を借りて、
その土地に自己所有の建物を建てる」、ということです。
その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。





借地権には二種類あり、平成4年に制定された現行のものと
それ以前の旧法借地権に分かれます。





一般的には旧法借地権に属するものが未だ多く市場に
流通しています。




かた苦しい法律法語を並べても良いのですが長くなるので
一口い言いますと旧法の方が長く借りられます。




「一度貸したら返ってこない」と言われるほど地主に不利なため
新法が制定された訳です。




金融機関から見れば、借地の上にある建物の場合、

・土地 = 地主のもの

・建物 = あなたのもの

・担保評価(土地+建物) = 高く評価できない


という結論になり、これを担保にお金を借りようとしても
建物にしか抵当権を設定できません。



借地権付建物の土地は、通常の所有権付建物に比べ資産価値も低く、
全体の評価も下がり融資が付くことは少なくなります。



結論を言えば、いくら利回りが高くても融資で購入すること自体が
難しく、仮に現金で買った場合も売却しずらくなります。




旧法借地権で永久に借り続けるんだ、と強い意思をおもちの方の場合は、
資産価値は低いですが、キャッシュフローを産み続けるマシーンとなります。
私も一時期物件がなかなか出ない時は真剣に考えたことがあります。




現金をお持ちのあなた、どうしますか?




ちなみにこんなことを知らない時代に銀行に相談に行ったところ
一撃で終わりました(笑)。




不動産は確かに専門的は知識が多く必要です。
でも難しく考えず、単純化すれば初心者でも十分理解可能です。




これからもこう言った基礎知識すこしずつ書き足していきます。

スポンサーサイト

耐震基準ってなんでしょう?

姉歯(あねは)事件と言うのを覚えてますか?
手抜き耐震設計で危
うく大惨事になるところだったこわ~いお話です。




昨年私が物件探しで回っている時、一緒にいた業者さんが
やおら指差しで教えてくれたのが、その物件の建て直し後の姿でした。




既に新築になっていましたので当然きれいでしたが、一旦入居後に
手抜き設計が発覚し、その物件に関しては、結局再建築費用の半分を
行政が負担し解決したとのことです。




ここに1件のレポートがあります。
姉歯事件の真相究明レポートではありません。




但し、この事件に代表されるように、耐震構造の本質的な定義って
案外に知られてないと思います。




地震に強い、なんとなくそんなイメージだけで具体性に欠けませんか?




建築に少し知識のある方ながご存じだと思いますが、
昭和56年に建築基準法の耐震基準が変更になり、
新耐震構造基準に変更になりました。





巷では3.11の地震以降、耐震基準が話題になり、

中古物件を購入する場合、新耐震以降の平成物が望ましい

とあちこちで言われるようになりました。




でも「耐震基準」ってそもそも何なんでしょう?




これを満たした物件って他と何が違うの?




今日紹介したレポートは巷の一般常識と思われている内容が
実はちょっと違うことを大変分かり易く解説しています。




特に4ページ以降に出ている、建物を新たに建設する時の
「○○○○の指標」は知りませんでした。




建て売りを購入する場合は事前のチェック項目に、
注文で建てる場合はコストを考えながらどうするか、
頭に入れておくべき内容です。




特に印象的だったのは、構造に関するコメント部分で、9ページに
出ていますが、「えっ、そうなの?」って思わずうなってしまいました。




不動産に興味がなくてもおすすめのレポートです。




今田さんの「光速」収益不動産投資成功法
これから出る水戸大家さんの「不動産投資大百科」にも
さすがにこれは出ていませんが予備知識としては必要です。



この夏の消費気分調査

6/21付で電通総研 『消費気分調査』レポートVol. 10が発行されていますが、
この夏のボーナスの使い道に関して興味深い結果が出ています。




対象年齢は全国の20~69歳と幅広い範囲ですが、トップ10の結果は以下の通り。

1. 国内旅行(22.2%)
2. LED電球(9.6%)
3. 贅沢な外食(7.6%)
4. ブルーレイディスクレコーダー(6.1%)
5. 海外旅行(5.7%)
6. 地デジ対応テレビ(37インチ以下)(4.8%)
7. 扇風機(据置型)(4.7%)
8. スマートフォン(4.4%)
9. 節電・節水家電(3.9%)
10. ベッドや布団などに敷く冷却マット(3.2%)


参考:2010年度のランキング
【1】ブルーレイディスクレコーダー
【2】地デジ対応テレビ(37インチ以下)
【3】LED電球
【4】地デジ対応テレビ(40インチ以上)
【5】最新OS搭載PC
【6】スマートフォン
【7】エコポイント対象省エネ家電
【7】家庭用ゲーム機・ソフト
【9】お取り寄せ地方名産グルメ
【9】パワースポット旅行




昨年の結果は家電系が大半でしたが、今年はなんと

国内旅行がダントツ1位

しかもこの国内旅行は全世代を通じて1位なんです。
その他はやはり節電関係が上位を占めています。




節電の為に冬休みを短く、夏休みを長くする企業が増えそうな気配が
ありましたが、急激な震災からの復興もあり、そう簡単に夏場の稼働率を
下げられない状況になってきています。




これ不動産投資と何の関係があるの!?




例えばですね、これはまさにその時の旬の購買意欲が発表された訳ですので、
家賃調整のかわりにプレゼント付けるときのネタに使えると思いませんか?




こんなところにもアイディアは転がっています。




不動産は買うまでと買ってから、そして最後は売却して始めて利益が確定します。
投資というのはこのサイクルが完結しないと上手く行ったとはいえません。





いろいろな意味で広い知識が必要になります。




もうすぐその答えがやってきます。


不動産投資と市街化調整区域

不動産に関する知識を深く深く学ぶのもいいですが、
「あーー、そういうことか」程度知っておけばよいことも
ありますよね。




先日の書いた地震保険も、約款や保険会社風に正式に書けば
かなり格式ばったものになりますが、そこまでの知識が必要な方は
保険会社のホームページなどでもっときちんとしたものを
調べるでしょうから、今日もあえて分かり易く!?書いてみます。




市街化調整区域と不動産投資は何の関係があるの?






(答え)
大いに関係があります。




まずそもそもの「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いですが、




◇市街化区域・・・優先的かつ計画的に市街化を進める区域


◇市街化調整区域・・・市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。
           この区域は、開発行為は原則として抑制され、
           都市施設の整備も原則として行われない。

ちなみにこのどちらにも属さないのが、「非線引き区域」と呼ばれます。




市街化調整区域は田舎としておいときましょう、
と言う場所
です。




金融機関はこの「市街化調整区域」にある不動産は、需要が低く、
買い手がつきにくいと判断し、担保として取らない傾向があります。
つまりお金が借りずらいのです。




都市部は市街化区域内にある物件が大多数ですので
あまりお目にかかることはありませんが、地方物件では
こういった場所もあります。




物件概要書には記載があるはずですので注意してください。




結論からいえば、市街化調整区域内の物件の購入は
お勧めしませんと言うお話です。




そもそも銀行が融資をしてくれないので買えませんが、
現金で購入を検討されている場合、低価格、高利回り
に目がくらんで買うとあとあと苦しくなります。




何度も書いていますが、投資である以上、最後に売却して
初めて損得が決まります。





決して地方物件に魅力がないと言うことではなく、
地方であっても、いや、地方だからこそ立地の
目利きは重要になります。



市街化調整区域の意味、分かっていただけました?

タグ :

2011年06月01日(水) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

不動産投資と再建築不可

不動産投資を考える上で融資は避けて通れません。



多額の自己資金をすでにもっている方や、地主さんで
土地を確保済みのなどの場合は別ですが、そうでなければ
購入する物件を担保に入れることになります。



金融機関も馬鹿ではありませんので、色々な観点から融資を
するかどうか決める訳ですが、何回かに分けて銀行が嫌がる物件について
書いてみます。

※ 以前書いたコンプライアンス違反もこれに当たります。



銀行が融資をつけないものとして、「再建築不可」と言う物があります。
読んで字のごとく建て直せないと言う物です。



再建築不可物件の定義ですが、簡単にいえば「道路付けの悪い」物件
を指します。



ここでいう道路とは、建築基準法上で建物を建てられる道と言う意味になり、
道幅4m(場所によっては6m)以上必要です。




この4m以上の道路に土地が2m以上接していないと建物は建てられません。
※ これを接道義務と言います。



道路自体もさらに建築基準法上こまごまとした定義があり、実は6種類に
分けられますがここでは省略します。



結論を書けば、この6種類の道路に接していないか、接していても
接道幅が2m未満の場合、無道路地扱いとなり、建物は建てられません。



ところが、そんな土地にもたくさん建物がたっているのが実態です。



そういう物件が売りに出た場合、価格が安く、利回りも高いですが、
いわゆる「再建築不可」として売りに出されます。



金融機関は原則このような物件を担保に取りません。
つまり購入したくてもお金が借りれません。



決して勧める訳ではありませんが、抜け道がない訳ではありません。



融資を使わずに購入できるのであれば、かなり買いたたくことは
可能でしょうからお買い得とも取れます。



再建築不可と言っても、柱1本でも残っていればリフォーム扱い
で立て直すことは可能です。



更地にして立て直すのが不可であっても、都道府県または市町村が
交通上、安全上、防災上、衛生上支障がいないと認め、
建築審査会の同意を得た場合に限り例外的に接道義務を果たしていなくても
再建築可能な場合があります。



つまりやるやらないは別にして、あなたが購入した場合、出口(売却)で
つまずく可能性は高い
ですが、ひたすら持ち続ける覚悟ならば、
高い利益率を確保できる前提で一つの選択肢となりえます。



良く考えればお分かりだと思いますが、あなたから購入しようとする人も
同様に融資付けで苦労しますので買い手がつきにくくなります。



安く買っても安く売るしかない訳で、結局同じことの繰り返しです。



なので買ったら持ち続けるぐらいの覚悟が必要です。



良く物件に惚れるなと言いますが、投資した不動産を単に
 

「収益を長期間産み続けるマシーン」

と解釈するならこういう考え方もありです。









私ですか?










買いません(笑)。

タグ :

2011年05月31日(火) | コメント:8 | トラックバック:0 PAGE TOP↑

「光速」収益不動産投資成功法

最短で収益不動産 を
購入したい方


今田さん

少ない頭金で購入
できる指南書
軸の商材として


>>レビュー(と特典)

標~SHIRUBE~

メルマガライティング
を極めたいあなたに


saito mr

あなたらしい文章で
メルマガを楽しく書ける

>>レビュー(と特典)

トップレポートブランディング

無料にこそ魂を込める

saito mr

メルマガを始めて
質の高い
無料レポートで
濃い読者を集める

>>レビュー(と特典)

過去記事カテゴリ

全記事表示リンク

鉄板大家の相互リンク集

   

鉄板大家のE-Book

[第1作]

キャッシュフローが黒字になる収益不動産購入術

⇒ こちらから


[第2作]

【鉄板大家】収益不動産買いたいのでこんなことやってます

⇒ こちらから

管理者用

 
FXを手数料で比較!
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。