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鉄板大家のプロフィール

鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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耐震基準ってなんでしょう?

姉歯(あねは)事件と言うのを覚えてますか?
手抜き耐震設計で危
うく大惨事になるところだったこわ~いお話です。




昨年私が物件探しで回っている時、一緒にいた業者さんが
やおら指差しで教えてくれたのが、その物件の建て直し後の姿でした。




既に新築になっていましたので当然きれいでしたが、一旦入居後に
手抜き設計が発覚し、その物件に関しては、結局再建築費用の半分を
行政が負担し解決したとのことです。




ここに1件のレポートがあります。
姉歯事件の真相究明レポートではありません。




但し、この事件に代表されるように、耐震構造の本質的な定義って
案外に知られてないと思います。




地震に強い、なんとなくそんなイメージだけで具体性に欠けませんか?




建築に少し知識のある方ながご存じだと思いますが、
昭和56年に建築基準法の耐震基準が変更になり、
新耐震構造基準に変更になりました。





巷では3.11の地震以降、耐震基準が話題になり、

中古物件を購入する場合、新耐震以降の平成物が望ましい

とあちこちで言われるようになりました。




でも「耐震基準」ってそもそも何なんでしょう?




これを満たした物件って他と何が違うの?




今日紹介したレポートは巷の一般常識と思われている内容が
実はちょっと違うことを大変分かり易く解説しています。




特に4ページ以降に出ている、建物を新たに建設する時の
「○○○○の指標」は知りませんでした。




建て売りを購入する場合は事前のチェック項目に、
注文で建てる場合はコストを考えながらどうするか、
頭に入れておくべき内容です。




特に印象的だったのは、構造に関するコメント部分で、9ページに
出ていますが、「えっ、そうなの?」って思わずうなってしまいました。




不動産に興味がなくてもおすすめのレポートです。




今田さんの「光速」収益不動産投資成功法
これから出る水戸大家さんの「不動産投資大百科」にも
さすがにこれは出ていませんが予備知識としては必要です。



区分投資は考え方次第

書店に不動産の本を探しに行くと、区分投資ノウハウが数冊まとめて
置いてあります。





鉄板大家は区分投資否定派ではありませんが、キャッシュフローを
多く手元にのこし、サラリーマンからセミリタイヤを考え中の方には
向かない投資法だと思っています。




区分投資の場合、価格にもよりますが戸建てや1棟ものよりはるかに
少ない自己資金で始められます。




数百万あれば、銀行の融資を受けずに購入できる場合も多いです。
但し、いくら利回りが10%を超えるものであっても、そもそもの賃料が
一部屋分しか入ってきませんので、お小遣い稼ぎ程度にしかなりません。




じゃー区分投資を何部屋、いや何十部屋も続けて数で勝負と考えたいところですが
その前に融資で引っかかるケースが多くなります。




一般的に金融機関はマンションなどの区分所有建物を担保に取りたがりません。
あなたがいくら自己資金があると言っても、例えば400万の区分を10部屋
購入するには諸費用除きで4,000万必要になります。





マンションの場合、土地の権利部分が小さいため、その部分での資産価値が
期待できないので、銀行から評価を受けるのは厳しいのが現実です。




つまり、何部屋も連続して買い増すのにその購入物件を担保にとって貰えず、
融資が連続して引けないケースが多くなります。




鉄板大家が1棟ものに拘って探しているのもそう言った自分のスタイル
(多くのキャッシュフローを少ない投資件数で得たい)からです。




区分投資に未来がないという意味では決してなく、定期預金に預けるなら
もう少しましな運用手段を考えたいと言う方には十分魅力的な手法だと
感じますが、早期のリタイヤを目標にするなら別の選択肢になるでしょう。




じゃーやっぱりRC(鉄筋コンクリート)1棟ものしか無いの?




まあ、そう焦らないでください。木造には木造のやり方があります。




不動産の総合的な知識を手に入れたいのなら

水戸大家さんの「不動産投資大百科」が良い選択になります。

※物件のタイプ別収支構造も分かり易く学べます。




あと数日お待ちください。


大家目線はけがのもと

メルマガでは書きましたが、時期を外してしまったのと、
ドタキャンのお陰でなかなか一部屋だけ埋まらない
鉄板大家の保有物件ですが先週末続けて2件程お話を頂きました。




1件目はなんと1R(20平米)に母娘の二人で住みたいという何やら訳あり風。
保証人は大丈夫なのですが、話を持ってきてくれた業者さんが及び腰(笑)。




過去の経験からなんか起こりそうだと・・・(直観、直観、直観。。




2件目はこの春から大学に通い出した新入生。今頃父親同伴で部屋探しです。
部屋自体は気に入ってくれたようですが、駐輪場が区画整理されていない
と言うことが気に入らず、近所で借りるのでその分値引きしろと・・・




わずか月額500円(せこーーー)と思わず本音を業者さんに漏らしましたが、
業者さんの考えは反対で、この程度の値引きで済むなら断る理由は無いと。




実はこのお部屋、時期を外したこともあり、自分としては賃料を下限まで落とし、
その上の業者への広告費(手数料)の上乗せも実施済み。
つまり大家目線的にはパンツも下げた状態




そこへさらに500円と言ってきたので、条件反射的に、

「その程度なら自分で持ってよ」

と言う気持ちが先行してしまっています。




入居者目線で見れば、何かしら引っかかる部分を主張しているだけで、
大幅な値引きを要求している訳ではない。




「たった500円でしょう・・・」、おそらくこと程度。




熟慮の末(笑)、業者さんのアドバイスに従い承諾しましたが、
果たして決まるかどうか。




冷静に考えれば2,000~3,000円の値引きを要求されることは最近ざらなので
この程度で決まればということです。




入居希望者さんはこちらがどんな気持ちで価格設定しているかなんで
知りませんし、知りたくもないでしょう。




日頃から業者さんと互いに物言える関係で良かったと感じた瞬間でもありました。




でもまだ返事来ない(笑)。




と悶々としていたら昨日また別の飛び込み客が来てくれました。
元から引っ越す予定だったのがお休みをとれず探す時間がないので
すぐ決めたいと・・・




探して引っ越すまでわずか2日しかない・・・
(なんかこれも訳ありか???)




とこんな感じでお話が来るときは短期間でばたばたと、でも止まるとぱったりです。




不動産は購入後が勝負、全てを管理会社に丸投げして不労所得を決め込むのも
良いですが、それでは何屋をやっているのか分かりません。




でも一番大事な事、それはいかに良い立地の物件を安く購入するか、
これに尽きます。





水戸大家さんも、サラリーマンを早期リタイヤする目的であれば
やはり最後はRC(鉄筋コンクリート)1棟ものに行きつくと
断言しています。




その答えを知りたい方は『「光速」収益不動産投資成功法』に出ています。

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