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鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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借地権付ってどうなのよ?

東京23区内のそこそこの立地で表面利回り9%台、
築も20年以内なんて1棟ものマンションが出てきます。




容積・建蔽率も違反してない、特に事故物件の表記も無い、
何でだろう??




あーーやっぱり借地権付きだ~、というのがたまにあります。




借地権とは分かりやすくいうと、「第三者の土地を借りて、
その土地に自己所有の建物を建てる」、ということです。
その第三者から土地を借りる権利を借地権といいます。





借地権には二種類あり、平成4年に制定された現行のものと
それ以前の旧法借地権に分かれます。





一般的には旧法借地権に属するものが未だ多く市場に
流通しています。




かた苦しい法律法語を並べても良いのですが長くなるので
一口い言いますと旧法の方が長く借りられます。




「一度貸したら返ってこない」と言われるほど地主に不利なため
新法が制定された訳です。




金融機関から見れば、借地の上にある建物の場合、

・土地 = 地主のもの

・建物 = あなたのもの

・担保評価(土地+建物) = 高く評価できない


という結論になり、これを担保にお金を借りようとしても
建物にしか抵当権を設定できません。



借地権付建物の土地は、通常の所有権付建物に比べ資産価値も低く、
全体の評価も下がり融資が付くことは少なくなります。



結論を言えば、いくら利回りが高くても融資で購入すること自体が
難しく、仮に現金で買った場合も売却しずらくなります。




旧法借地権で永久に借り続けるんだ、と強い意思をおもちの方の場合は、
資産価値は低いですが、キャッシュフローを産み続けるマシーンとなります。
私も一時期物件がなかなか出ない時は真剣に考えたことがあります。




現金をお持ちのあなた、どうしますか?




ちなみにこんなことを知らない時代に銀行に相談に行ったところ
一撃で終わりました(笑)。




不動産は確かに専門的は知識が多く必要です。
でも難しく考えず、単純化すれば初心者でも十分理解可能です。




これからもこう言った基礎知識すこしずつ書き足していきます。

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