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鉄板大家


2010年7月より専業大家となり、1棟もの物件を首都圏で探す傍ら、ネットビジネスを開始。自信をを持ってお勧めできるものに厳選し紹介しています。


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物件の維持に掛かる費用(本音トーク)

今日は物件の維持管理で実際に想定される費用につき
少し突っ込んだ話を書きましょう。




当たり前ですが物件を購入するのは大変な事です。
いろいろ簡単に購入出来たラッキーな方のブログを読んだりすると
自信が湧いてきますが、必ずしも上手く行っている方ばかりではありません。

※悲観することはありません。現実を把握するだけです。




努力してアンテナを張り巡らせば情報はどんどん入ってくるようになります。
特に融資の方向性が見えている場合とそうでない場合、業者からの提案件数に
雲泥の差があるのは事実です。




「買える側の人間」と思われている訳ですから、そりゃー相手も力が入りますよ。




今日書きたかったのは購入の話ではなく、購入後どんな費用が実際に掛かってくるか、
ざっと思いつくだけで以下の項目が挙げられます。
(細かく言い出せばまだまだありますが・・・)



・物件管理費            家賃の約5%(自主管理の場合は不要)

・清掃費               物件の規模及び回数でまちまち
                    月1~2万は最低掛かります

・固都税(固定資産税と都市計画税) エリアによりまちまちですが経験値で
                       年間満室賃料の5%程度!?

・火災保険

・地震保険

・エレベーター保守管理費      フルメンテで月5~6万

・貯水槽清掃費(直上げの場合は不要)タンク一つで年1回6万円程度

・防火設備点検費          年間10万以上(建物の規模次第)

・共用部分外灯・水道費       月1~5万位(照明の設置具合でかなりぶれる)
                     ※これ、実はバカに出来ない

・修繕費積立            普通はこれを費用計算に入れませんが
                    必ず必要になります

・所得税               賃貸経営で黒字なら取られます
                    お給料やその他経費を調整し帳簿上
                    トントンにしてしまう技もありますが・・・

・ローン返済金



どうでしょう?
結構掛かりますよね。




RC物件がリタイヤへの早道とは言われていますが、建物規模が大きくなれば
毎月掛かる上記費用も同時進行で増えますのでこの部分をしっかり計算し、
実際自分の手元にいくら残るのか?



さらに・・・

空室率がどこまでなら耐えられるのか?


将来の金利上昇をどこまで見込むのか?




考えることはたくさんありますが、こう言うことをひとつひとつクリア出来て
始めて購入する決断をすべきと思います。




よく年間の想定賃料からローン返済額を差し引いてこれぐらい残るから
十分投資に値する物件・・・のような業者宣伝文句があります。




実際は建物の規模や仕様によりエクストラの費用がどの程度発生するのか、
この部分が整理できていないのにキャッシュフローを議論するのは
ナンセンスなのです。




よく物件概要書を目の前に、業者さんが電卓はじいて、これだけ残ります、
って数字見せてくれるんですが、絶対に信じてはいけません。
あくまで営業トークと割り切って、自分なりの尺度を持ってください。




上で紹介した各種費用は全ての物件共通に掛かる訳ではありません。
但し、真剣に購入するなら短時間でこれらの情報を可能な限りかき集め、
自分でソロバンをはじかないとならない訳です。(表現がふるいな~)




逆にいえばこの手の話を考えるのが面倒と思う方は不動産投資に
向いてないのかもしれません。




一旦上手く転がり出せば自由時間を提供してくれる不動産ですが
購入時の判断に上記要素を必ず組みこんでくださいね。




不動産の購入 → 維持管理 → 売却または建て直し

何が起こるか分かりませんので全てを把握することは不可能ですが
このサイクルをイメージして、不動産投資を行いましょう。



出口部分にもしっかり触れているのがこれ


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